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无法成立的业委会

2019-06-19 00:15:05 来源:法制日报·法治周末

  原题:备案遭遇“卡壳”,将街道办告上法庭

            无法成立的业委会

 


湖南省长沙市阳光壹佰小区。

 

  15年时间,3次筹备成立业委会,均以失败告终。近日再次成立的业委会,因为街道办拒绝备案而遭遇“卡壳”,暂未备案的业委会将街道办告上了法庭
 

  法治周末记者 刘希平

  发自湖南长沙

  在15年的时间里,湖南省长沙市岳麓区阳光壹佰小区曾多次筹备成立业委会,但最后均以失败告终。第4次成立工作进行到备案阶段,因为岳麓区岳麓街道拒绝为其备案,业委会的成立再次“卡壳”。于是,这个暂未备案的业委会将岳麓街道起诉到了岳麓区人民法院。

  6月12日上午,岳麓区人民法院公开审理了此案,并在网上进行了庭审直播,10万余人在网上对这场庭审进行了围观。

  原告阳光壹佰业委会诉称,2019年1月31日,阳光壹佰筹备组召开了首次业主大会,并选举7人为首届业主委员会委员。2019年2月19日,原告依法将业主大会会议决定、管理规约、业主大会议事规则、业主委员会委员名单等材料报送被告处备案,被告却未能依法履行备案职责。原告诉请法院判令被告依法履职。

  被告岳麓街道却认为,阳光壹佰业委会不是本案的适格主体,其诉讼请求应予以驳回。岳麓街道称,阳光壹佰业委会选举过程中,操作不规范、业主代表民意不足、在法定和公示期内未双过半,因此,未对其进行备案。

  一个小区业委会的成立缘何会纷争不断?通过司法程序能否理顺这个小区业委会的创建之路?
 

  备案遭拒,业委会筹备一波三折
 

  长沙市岳麓区阳光壹佰项目小区自2004年开始分期交付业主入住,目前,共有8600户3万余居民,是长沙市一个人口众多的大型小区。但因为小区人车不分流、开放式管理,小区社情复杂。

  为了管理好小区,部分小区业主开始着手筹备业委会,但筹备之路走得并不顺畅。

  有业主向记者透露,在15年的时间里,部分小区业主3次发起业委会成立计划,但均以失败告终,这是第4次发起成立业委会的行动。

  2018年3月16日,阳光壹佰小区一批业主向岳麓街道阳光社区提交了《关于阳光壹佰小区成立业主大会的申请书》,经过小区业主投票选举,7月6日,岳麓区街道办公示了筹备组组成名单,公示期为7月6日至7月20日;10月22日,小区业主投票产生了多位业委会候选人。根据选举告知书规定,业委会选举投票时间截止到2019年1月6日。

  但因为各种原因,原本要在6个月内完成的程序进展缓慢。截至1月6日,候选人最高得票率仅37%,未达到业委会成立的要求。1月5日,筹备组召开紧急会议,表决通过了《关于延长业主大会会议时间的相关公告》,选举投票时间被延长至1月31日。

  1月31日,业委会选举投票结果出炉,但这一结果并未被官方认可。

  岳麓区住建部门认为:“筹备组业主代表于2019年1月5日发布的《关于延长业主大会会议时间的相关公告》,公告落款的筹备组公章为其他文件公章电子扫描后拼接而成,该延长时间公告存在瑕疵,且2019年1月6日后的投票决定没有依法依规进行公示,侵害了业主的知情权及建议权,建议不予备案。”
 

  两个日期,政府部门解释不一
 

  原告称,2018年7月6日,阳光壹佰业委会筹备组发布《阳光壹佰小区业主大会筹备组成立公示》,推选了11人筹备小组,其中包括组长1名,副组长1名、1名开发商代表、8名业主代表,公示时间为15天。2018年7月21日,成立阳光壹佰小区业主大会筹备组。

  2013年1月1日起生效的《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》第二十一条规定,首次业主大会会议应当自业主大会筹备组成立之日起6个月内召开。上述条例于2018年12月31日失效,新的《湖南省物业管理条例》于2019年1月1日起实施。阳光壹佰业委会自2018年3月发起,沿用旧条例。

  但针对上述条例中“6个月”的理解,从岳麓街道到岳麓区政府乃至湖南省住建厅相关人员解释不一。

  2019年1月7日,岳麓街道办事处发布的《阳光壹佰首届业主大会选举结果告知书》(以下简称:《告知书》)称,阳光壹佰首届业主大会选举于2018年12月8日上午11:00开始至2019年元月6日下午17:00截止。

  岳麓街道认定,阳光壹佰业委会筹备组正式成立时间为7月6日,而非原告提出的7月21日。因此,根据原湖南省实施《物业管理条例》办法第三章第二十一条规定,此次阳光壹佰首届业主大会选举所有流程已经全部结束,阳光壹佰首届业主大会选举投票不成功,筹备组和监督小组自本告知书发布之日起自动解散。

  随后,阳光壹佰小区业主孙特颖等向岳麓区政府申请行政复议。1月11日,岳麓区政府不但认定岳麓街道作出的《告知书》事实错误,而且“超越职权”。岳麓区政府认定阳光壹佰业委会筹备组成立时间为2018年7月21日。岳麓区政府最终撤销了岳麓街道作出的《告知书》,并责令岳麓街道继续履行阳光壹佰小区首次业主大会筹备工作的指导义务。

  不过,湖南省住建厅房地产监管处副处长陈平却对“6个月”的理解有不同看法。她在接受媒体采访时表示,阳光壹佰筹备组成立的时间应该就是(2018年)7月6日,到2019年1月6日就到期,到期了筹备组就要自动解散。

  2019年2月21日,湖南省住建厅又通过信访形式答复了阳光壹佰业主邓先生称,陈平副处长作为省住房和城乡建设厅房地产监管处物业管理工作的分管负责人,其接受采访属于正常履职,但其对物业管理相关规定的解读属于个人理解,不能作为相关物业管理活动的依据。
 

  司法能否理顺创建之路
 

  6月12日,在持续两个多小时的庭审中,双方就原告起诉主体是否适格、被告是否存在不依法履行法定职责的情形进行了辩论。

  原告起诉称,2018年3月16日,长沙市阳光壹佰小区多名业主联名向岳麓街道提交《关于阳光壹佰小区成立业主大会的申请书》。同年5月15日,岳麓街道办正式宣布同意阳光壹佰小区依法成立首次业主大会筹备组,并于次日公布了《长沙市岳麓区岳麓街道办事处关于指导阳光壹佰小区首次业主大会筹备组相关事项的公告》。

  起诉状称,为确保全体业主能够充分行使表决权,筹备组经研究决定延长投票时间,并于2019年1月5日公布《关于延长首次业主大会会议时间的相关公告》。其间,为确保本次业主大会会议投票结果的真实性、有效性,筹备组申请长沙市湘江公证处对票箱的封箱、统票过程及结果进行了现场监督公证。

  被告岳麓街道则辩称,岳麓街道办、岳麓区住建局未给阳光壹佰小区业委会备案,是因其不具备条件,不能备案。《中华人民共和国物业管理条例》第十六条、《湖南省物业管理条例》第十九条规定,未完成备案的“长沙市阳光壹佰小区业主委员”即不具备合法资格。

  岳麓街道还称,之所以不备案,是因为“长沙市阳光壹佰小区业主委员会”的选举操作过程不规范、业主代表民意不足、在法定和公示期内未双过半,依据相关规定决定不予备案。

  那么,这种备案到底是“告知”还是“行政许可”?

  原告认为,完成备案仅仅是对业委会递交材料是否齐备等进行形式审查,而不是实质审查。

  原告代理律师还向法庭出示了湖南省政府法制办公室专题请示《国务院法制办公室对〈关于“物业管理条例”〉第十六条的请示的答复》(国法秘函【2005】439号),该答复明确:“《物业管理条例》第十六条第一款规定:业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。这里的‘备案’是一种告知,不具有行政许可性质。”

  上述答复称,有关方面认为业主委员会需经房地产主管部门批复同意才能取得合法主体资格,违背了《物业管理条例》第十六条规定的本意。

  “备案和不备案,我认为这是街道办事处的权利。你可以向法院起诉我不备案,这是你的权利;我不给你备案,这是我的权利。”被告代理律师在法庭上说。

  因为案情复杂,法庭没有对此案进行当庭宣判。阳光壹佰小区业委会的成立之路,能否通过司法程序予以理顺,记者将继续予以关注。
 

责编:王硕

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