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诚实守信是规范房市交易的基本准则

2019-05-07 22:19:02 来源:法治周末

 

  姚建军

  守信是公民的基本道德,也是市场交易主体在经营活动中必须遵守的行为法则。

  司法实践中,商品房买卖合同纠纷屡见不鲜,但因房屋涨价后,开发商以自己无商品房预售许可证售房为由起诉购房者,请求确认商品房买卖合同无效引发的纠纷并不多见。因此,当法院审理上述案件后,判决支持了开发商的请求更是引起了社会的广泛关注。

  众所周知,法律是维护公平正义的市场秩序的最后一道防线,制定法律的目的是为了维护守法者的合法权益,并非是让违法者获益。这既是群众朴素的舆论观念,也应当是法官释法遵循的基本原则。

  法院“合法”的确认了该买卖合同无效,可能会造成购房者返还所购房屋,开发商收回房屋重新销售获益的后果。显然,这种结果并非法律所追求的社会效果,也与法律的价值追求相悖。面对不同的观点,消费者的质疑,如何妥善审理此类案件,值得深入思考和研究。
 

  未取得商品房预售许可证明并不必然导致合同无效
 

  我国《城市房地产管理法》第四十五条规定:商品房预售,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。第六十八条规定:违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的,由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动,没收违法所得,可以并处罚款。

  最高人民法院《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(简称:司法解释)第二条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。第九条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

  由此事实可以证明,商品房预售许可证明是一种行政许可,其目的是为了规范房地产开发商的经营行为,保护购房者的合法权益。退而言之,商品房预售许可证明是由开发者主动办理,假若开发商有能力办理而拖延不办,消费者所购房屋将永远处于不稳定的状态,这显然与立法本意不符。

  因此,从某种意义上来讲,司法解释规定的出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。这里的“应当”仅仅是一种管理性条款,而非效力性条款;且从立法目的讲,司法解释的规定,是为了保护消费者的合法权益,而非因房地产开发商自己的过错行为进行获利的救济,即不能让违规者获利是社会交往中的一项基本原则。

  同时参照最高人民法院刚刚发布的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》中规定的“发包人能够办理审批手续而未办理,并以未办理审批手续为由请求确认建设工程施工合同无效的,人民法院不予支持。”同样可以解读出未取得商品房预售许可证明并不必然导致合同无效。
 

  诚实守信是维护公平交易市场的基本原则
 

  诚实信用原则是我国民法总则、合同法坚持的基本原则。诚信原则源于罗马法的善意原则,从事民事活动的时候不应将实现自己的利益建立在损害他人利益的基础上,其目的有双重功能,一方面规范民事活动基本行为规则,平衡利益矛盾;另一方面填补法律漏洞,实现民事主体之间权利义务的实质性公平,给予法官在利益衡平上的自由裁量权。

  维护诚实信用对社会公平的兜底作用,就是要增强司法者自觉适用诚实信用原则的底气,依照判决规范市场参与者诚实守信的勇气,培育诚信获得支持,违信受惩戒的社会正气。

  法官在处理此类案件时,应当积极在法律与事实之间穿梭,寻求诚信原则统摄下的法律解决方案。如果没有考虑到诚实信用原则的统摄作用,而仅仅狭义地理解司法解释并进行判决,结果将有可能对市场主体违背诚信原则的行为纵容,造成了“不讲诚信者反而获利”的社会影响。

  房地产公司未取得商品房预售许可证明进行销售,本身应由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动,没收违法所得,可以并处罚款;甚至责令其完善相关手续。如果由其行为导致合同无效,造成返还房屋的窘境,那么,是否意味着未取得商品房预售许可证明还成了其要求消费者返还所购房屋的理由呢?这显然与诚实信用的原则相悖。

  因此,对于房屋涨价后开发商以自己无商品房预售许可证售房为由起诉购房者,请求确认商品房买卖合同无效引发纠纷,不仅不应得到支持,而且应当加大处罚力度,切实维护消费者的合法权益,进而维护诚实信用的市场交易秩序。
 

  公平正义是法官裁判案件的追求
 

  努力让当事人在每一个司法案件中感受到公平正义,是法官的神圣职责。法律从来都是解决实际问题的,其适用不可能是完全独立和封闭的体系。如果我们过于强调法律自身的特质而忽视了它的现实使命和所服务的目的,就会出现机械司法、就案办案和孤立办案。现实生活是具体的、丰富多彩的,但有时也是不完美的,法律适用受制于主客观条件的约束。

  因此,特殊情况下,如果我们常态的适用法律可能会脱离实际,或出现不公平的结果,此时就需要我们鼓足勇气,打破常态,勇于创新,选择特殊的法律路径,采取更多的考量、标准或者方法解决具体问题。

  中国商品房预售制度由来已久,禁止开发商在没有取得预售证时售房。在房价低潮期,开发商为回笼资金,隐瞒没有取得预售许可证的事实售房,往往伴随着“肯定能取得预售许可证,只是时间问题”等承诺;但在涉案房产上涨数倍的情况下,开发商就动了“退房赔小,看涨赚大”的念头。如果支持开发商的主张,在结果上造成开发商会因其失信行为获利,而购房人却需要承担支付更多价款重新购房,甚至面临因现行购房政策无法购买房屋的不利后果,该结果无法实现当事人之间利益的平衡。

  因此,面对开发商以自己违规未取得房屋商品房预售许可证明为由,请求确认合同无效的案件,人民法院应采取多种考量因素,确定合同的效力。当然,若机械地适用法律确认合同无效,则必须向开发商释明若合同无效,其应对消费者赔偿因合同无效造成的损失(譬如房屋上涨差价损失或资金占用损失等实际损失);若消费者提出请求赔偿损失之诉,可考虑与本诉合并审理。

  随着全国多地房地产市场的日趋活跃,房屋买卖合同违约纠纷呈明显增多趋势,买卖双方矛盾突出,在房价低谷时借售房向业主融资,房价飞涨后撕毁合同,欲谋取更大利益。针对这一社会关注度高、影响大、群体性强的现象,司法裁判中要树立诚信原则及合同实际履行原则,坚守“不能让违约者因违约而获益”的宗旨,规范市场参与者自觉诚实守信。

  “努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义”,这是党中央对人民群众的庄严承诺。践行这一承诺,司法工作者就需要在人民群众关心的法律问题上,多做研究,谨慎下判,确保公平正义以看得见的方式实现。通过审理案件惩恶扬善,弘扬社会正能量。把诚实信用原则的理念融入到司法裁判之中,强化诚实信用对市场主体的正面导向作用。

  (作者系西安市新城区人民法院院长)

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