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长租公寓路在何方

2020-02-27 09:13:20 来源:法制日报·法治周末



原题:头部企业流血上市 接连亏损资金紧张 政策压力与日俱增

     长租公寓路在何方

  法治周末记者 于伟力

  连日来,蛋壳公寓卷入变相裁员、强制业主减租及劝租客退租换租多重风波。事实上,外界对于刚上市不久的蛋壳公寓的前景,也始终难言乐观。

  眼下,受蛋壳公寓系列事件影响,过去曾饱受争议的长租公寓模式再次被推上了风口浪尖。

  上市后继续亏损,结果则不容乐观

  1月中旬,蛋壳公寓正式在纽交所挂牌上市,成为2020年登陆纽交所的第一只中概股,也是继青客公寓后第二家上市的长租公寓企业。

  据悉,蛋壳公寓属于长租公寓“分散式”的运营模式,通过租赁协议从业主手里获得零散房源,进行装修改造、配齐家具家电后转手出租,赚取房租差价、管理费和清洁、搬家等增值服务收入。

  随着房价持续攀升、更多年轻人选择租房居住等因素的推动,蛋壳公寓迎来了长租公寓的行业风口,业务增长极为迅速。

  然而,规模拓展的另一面则是严重的营收亏损。其招股书显示:2019年10月,蛋壳公寓的净亏损为人民币2.966亿元(4150万美元)。综合去年前10月数据,蛋壳公寓共计净亏损高达28.128亿元。

  而比蛋壳公寓率先赴美上市的青客公寓,发展、经营状况也都不如意。据公开报道显示:去年青客公寓赴美上市时,募资金额几乎减半。

  如今,青客公寓市值约为5.76亿美元,较其上市时的约8亿美元市值,缩水了约30%。青客公寓招股书显示:2017财年净亏损1.9亿元;2018财年净亏损4.26亿元。截至2019年6月30日的前9个月,青客公寓净亏损3.48亿元。

  长租公寓企业为何持续亏损,仍要上市?中原地产首席分析师张大伟在接受法治周末记者采访时指出,对于当下公寓租赁市场来说,竞争激烈,企业进入的数量非常多,行业除了规模外没有其他竞争壁垒。这种情况下,上市是为了融资扩大规模,形成规模优势降低运营成本。

  景晖智库首席经济学家胡景晖则直言,上市的目的是为了续命。“按照蛋壳公寓公开披露的2019年前10月亏损数据看,即单月亏损2.8亿元,全年预计亏损30多亿元。而公开募集的资金扣除其上市费用后,蛋壳公寓真正能拿到手的也就约9亿元。而青客公寓方面,募集资金不足5000万美元(折合人民币约3.5亿元),扣除上市成本后募资金额不足3亿元。按照两家企业目前的形势,长租公寓企业上市后继续亏损,结果则不容乐观。因为目前为止,还未看到任何扭亏为盈的希望。”

  资本对长租公寓企业谨慎乐观

  对于长租公寓企业亏损的原因,胡景晖向法治周末记者分析称,当很多企业涌入长租公寓领域,则导致恶性竞争,争抢房源和客源。争抢房源体现为高价收房,争夺客源体现为降价出租。如此高进低出,时间越长,房源则越多,亏损也就越多。

  面对如此局面,资本市场也有相应动作。蛋壳公寓上市刚一开盘,每股发行价一度跌至13美元(股),公司市值跌破24亿美元,随后又被一路拉升,收盘时股价重新上涨回13.5美元。

  如此波动说明,再持续亏损下去,资本对长租公寓企业的信心将受到动摇。作为蛋壳公寓投资方之一的愉悦资本创始及执行合伙人刘二海认为,目前,长租公寓面临的是一个平衡当期的盈利与长期发展的问题,要找到合适的平衡点,不能光追求规模,还要把服务的品牌和质量做起来,这是长久之计。

  诸葛找房数据研究中心观察家王小嫱认为,企业的长远发展不能依靠融资,还需要企业自身的现金流,也就是实现利润的正增长。

  有业内人士分析,长租公寓企业上市后,更需要关注业务成长性的问题。想要实现下一步增长,一方面要持续扩大规模,另一方面则要通过好技术、好产品、服务、团队执行力等来提高运营效率。在完善的“内功”基础上,再加上增值服务,丰富收入来源,走向盈利。

  政策压力与日俱增

  在亏损的压力下,“租金贷”成为了长租公寓企业续命和扩张的“杀手锏”。所谓“租金贷”,是指租客在与长租公寓企业签下租约的同时,与该企业合作的金融机构签订贷款合约,一般由该金融机构替租客支付全年房租,租客向该金融机构按月还清租房贷款,相应的贷款利息一般由长租公寓企业代为支付。

  法治周末记者了解到,这种金融创新模式,为长租公寓企业发展提供了充足的资金,让其以预付款为杠杆,撬动更多的房源。

  长租公寓企业对“租金贷”,普遍都有较高的依赖。蛋壳公寓披露的招股书显示:仅2019年前9个月,其通过“租金贷”获取的租金预付款,就已占租金收入的80%,这一比例在2017年、2018年更高达90%、88%。青客公寓的招股书显示:截至2019年6月底,65.2%的青客公寓租客使用了“租金贷”。

  实际上,“租金贷”在助长资金沉淀规模的同时,也暗藏着巨大的金融风险。胡景晖表示,长租公寓企业扩张速度越快,滚动发展,问题就越严重。一旦没有新的租客进入,通过“租金贷”提前付房租,现金流就会断掉,这就是长收短付,短钱长投,最终资金链崩断。

  据法治周末记者不完全统计,自2018年以来,共有杭州鼎家、上海寓见等45家长租公寓企业,因资金链断裂、经营不善等原因相继破产。而这股“暴雷潮”,一直到2019年年底也未有褪去的迹象。

  近年来,对长租公寓频繁爆发的危机,国家也陆续出台了相关政策。2019年12月,住房和城乡建设部等6部门联合印发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(下称《意见》),明确提出:各地方指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户,将租金、押金等纳入监管账户;住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年年底前调整到位。

  《意见》还明确了租金和押金的透明化及30%的“租金贷”红线,这进一步加剧了长租公寓企业的资金压力。

  王小嫱认为,《意见》的出台,对整个长租公寓企业都带来了很大的挑战,尤其是限制“租金贷”占比,即限制了长租公寓企业提前收回租金的能力。这一方面直接考验长租公寓企业的资金能力,使其面临现金流考验;另一方面也倒逼长租公寓企业要实现自身的内增长,加强企业的运营能力。

  长租行业需要回归“慢”

  随着日趋严格监管的信号枪打响,当前长租公寓企业面临的盈利难题也迫在眉睫。

  业界普遍认为,长租公寓盈利模式单一,运营方高度依赖地产资源,要想占领市场,就要不断投入资金,盘下大量房源成为“二房东”,再出租给租客。

  一方面,长租公寓前期建设及改造投入大,用于扩张的资金流动性差,一旦房屋空置,这些钱便被套住,运营商还得多背上运维成本;另一方面,长租公寓盈利一般靠租金差和服务费,途径单一、回报周期长,而房屋维护、家具折旧等都是隐性成本。尽管长租公寓企业已经开始探索与公寓配套的保洁、搬家、娱乐设备等增值服务,以扩宽盈利渠道,但这种方式仍处于摸索阶段,至今尚未成熟。

  上述业内人士表示,长租公寓不应成为纯粹拼规模、赚价差的行业,稳步提升入住率、续租率等核心指标,才是长租公寓的经营重心。

  对于长租公寓未来趋势的展望,空白研究院创始人、贝壳研究院名誉院长杨现领总结为:短期不乐观、中期不悲观、长期很美好。他解释:“面对经济下行、供给过剩、大量存量资产入市等多方面挑战,需要我们更加树立‘慢’的价值观,建立‘慢’的能力。”

  在杨现领看来,价值带来规模、规模带来效率、效率带来利润,这是长租运营商的战略支点。因此,长租行业需要回归“慢”的大道。
 

责编:王硕

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