中央政法委机关报法制日报社主办

您所在的位置:首页 > 热点财经

土地管理法修改了 地产评估的难题来了

2019-11-26 23:02:00 来源:法制日报·法治周末

视觉中国

  法治周末记者 肖莎

  近日,随着土地管理法的修订,集体建设用地入市的法律障碍相对破除,显而易见,市场对房地产估价行业的需求将逐步增多。

  “土地管理法修订给房地产估价行业带来了很多发展的机遇,比如征地补偿、集体建设用地使用权出租和出让,集体经营性用地上的房地产转让、抵押都需要评估。”上海市房地产估价师协会副秘书长杨斌告诉法治周末记者。

  来自中国房地产估价师与房地产经纪人学会(简称中房学)的数据显示,房地产估价机构已发展多年,目前我国房地产估价机构数量5500余家,取得房地产估价师资格的人数6.3万人。估价机构收入保持稳步增长,营业收入超过亿元的机构从2012年的1家增长为2018年的17家,2018年全行业年营业收入超过200亿元。

  中房学的杜鹃在主题为“估价需求演变与机构持续发展”的2019中国房地产估价年会上表示,在这种背景下,行业发展中也存在一些问题,如估价服务内容、服务质量不能满足经济高质量发展需求,估价执业风险日益增大,行业面临的内外部竞争愈来愈激烈等。

  杜鹃补充道,资产评估法对评估专业人员法律责任相关估价要求作出了明确规定。近年来,中房学协助住建部处理的投诉举报行政诉讼不断增加,地方行业协会也是这种情况,特别是有些机构也有过这方面的教训,所以企业要对管理和员工管理规范,特别是把工作记录和相关资料都保存好,完善内控机制,规范估价程序,并且及时排查业务风险,完善事前事中事后的监督。
 

  “看不见,离不开”
 

  房产估价行业是一个已经存续30多年的行业,然而普通百姓对这个行业的认知度并不太高。

  很多人是在二手房买卖的过程中了解到有这个行业。因为买卖二手房首先需要评估二手房的价值,然后才能确定可贷款的额度,而这一工作通常由二手房中介来找合适的估价机构做二手房估价。

  河南省房地产估价师与经纪人协会会长丁金礼回顾,上世纪80年代末,全国开始房屋所有权登记发证工作,为房地产市场发育、管理提供了基础依据,零星房地产交易、法院处置这个业务开始出现,房地产估价需求应运而生,但是估价技术简单,估价报告多为表格式,估价机构多为房地产管理部门提供相关报告。

  “2000年开始房地产市场逐步繁荣,估价需求井喷式增长。”丁金礼说。

  温州一位房产估价师告诉法治周末记者,他们服务的对象目前主要是政府部门和银行。

  深圳不动产估价协会轮值会长聂竹青告诉记者,目前可以用六个字来形容房产估价行业:“看不见,离不开。”

  聂竹青举了个例子:“司法评估这个事情大家都熟悉,在一个诉讼中如果我们不评估标的价值的话,它的拍卖怎么形成?评估高了卖不出去,评估低了会受到别人的质疑。评估的作用是很大的。但是,在官司结案后,当各方庆功时,有没有我们估价行业的身影?没有,看不到的。再比如说,大家都知道国有资产流失的后果很严重,我们估价行业起着国有资产保值增值的作用,这个作用很大。但是,当国有资产成功地进入到保值增值阶段,他们在庆功的时候,有没有我们估价行业一席之地?”

  在聂竹青举的两个例子中,估价行业服务的对象是法院、政府或者国有企业,这也是传统估价行业服务的主要群体之一。

  不过,随着整个市场的变化,估价师可能会出现在更多的领域,估价服务的主体也将更多元。

  杜鹃在前述年会上谈到,当前市场主体对估价服务的需求在发生变化,催生了很多新的估价需求。比如,目前企业融资增加,带来了房地产证券化的估价服务;再比如,面对不良资产的处置,行业的服务范围从房地产抵押估价逐渐延续到贷中贷后的抵押风险估价管理;再比如,结合企业日益重视市场调研需要,企业需求从见证类的抵押估价扩展到了个性化的咨询服务的估价。
 

  集体用地相关估价标准待完善
 

  杨斌提醒,尽管不少行业人士提到土地管理法的修订给行业带来的机遇,这部分业务短期内可能还会有一些困难和挑战。

  “新修订的土地管理法明年1月1日开始实施,实施初期,相关配套文件可能是缺位的,比如征地补偿实施细则需要调整,这些文件制定和出台需要时间。在新的实施细则和配套文件出台后,相关估价工作会有一段困难期。我们在集体土地上进行房地产估价时,相关技术规范和标准也需要根据集体用地和集体用地上的房地产的特征制定或完善。”杨斌说。

  具体到集体用地相关估价过程中可能遇到的困难,杨斌提了一个问题:土地管理法修订后,相关权利人的心理价位已经升到很高了,相关工作如果在具体配套细则出台前推进的话,估价机构怎么做呢?这无疑是一个难题。

  在杨斌看来,第二个困难在于,当给集体土地上的房地产估价时,价值判断上会有难点。因为集体土地的房地产市场是从无到有,相关规则和技术标准的完善是有一个过程的。相关企业近期如果要做估价业务的话,可能要借助国有土地上房地产价值进行判断。

  “集体用地和国有土地上的房地产价值是否相同呢?我用这个问题问过很多人,假设区位条件一样,物理状况一样,同样价值的房产你选国有土地上的还是集体土地上的?所有人都说国有土地的房地产。为什么呢?虽然说同权同价,但是每个人对风险的把控和不确定把控会有差异。我们知道国有土地的使用权是国家所有,集体土地的使用权是集体经济所有。国家所有是单一的产权主体就是国有,我们也有一份,不会说这个东西是归我的,但是到了农村集体的时候就会碰到这样的问题。”杨斌补充道,有人可能就会担心,如果运营一块集体建设用地,收益刚开始不好,如果过了5年10年我们这个项目赚钱了,大爷大妈们是不是会到门口对收益有所诉求。

  国有土地和集体土地上的房地产有没有价值差异,差异是多少,这一点杨斌认为是估价公司作价值判断时的另一难点。因而,他呼吁尽快出台集体用地上房地产估价的相关技术标准。
 

  有害需求需防范
 

  随着市场经济的发展,对估价行业的需求增多固然是好事。但是,丁金礼认为,行业在为不断增长的需求而欢呼时,也要正视一个现状:由于房地产需求变化加快,大部分中小机构在努力适应当前市场需求,同质化竞争更加激烈,有害需求禁而不止。

  丁金礼介绍,有害需求是指市场对某些有害物品或服务的需求,在估价市场同样存在有害估价需求,有时比较严重。例如,抵押估价时,估价委托人甚至部分金融机构需要高估服务;房地产交易纳税时,纳税当事人需要低估服务;房屋征收估价时,估价需要随当事人动机而变化,当征收人只追求进度,往往需要高估服务,当征收人严控征收成本,常常需要低估服务。当被征收人选择估价机构时,需要高估的服务。

  “这些市场需求不仅存在,而且有的地方比较严重。”丁金礼说。

  一位不愿具名的房地产估价师就告诉法治周末记者,房地产估价的特点之一就是估价结果不具有唯一性,且估价委托人及相关利害关系人更关注估价结构的数字,而不重视估价质量,他们在从业过程中难免会出现估价高低看客户需求的情况。

  “如果估价机构都坚持执业操守,不搞迎合,这样有害需要就不可能成为市场需求。然而,有一部分估价机构还是放弃了执业道德,使这种有害需求成为市场需求。而一旦违法估价违规估价有了市场而且没有被处罚,诚实守信、技术能力强的机构就会不时被市场淘汰,估价师就会对价值观产生怀疑、动摇,估价机构的经营理念会受到影响。”丁金礼说,如果估价市场出现大量有害需求,部分信誉良好的机构在生存压力下也会随波逐流,这就是个别地方出现的劣币驱逐良币的现象。

  也因而,中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强认为,房地产估价师执业中最关键的是职业操守。
 

责编:王硕

关于我们 | 诚聘英才 | 广告征订 | 本站公告 | 法律声明 | 报纸订阅

版权所有 Copyrights © 2014-2019 www.legalweekly.cn ALL RIGHTS Reserved 《法治周末》

京ICP备10019071号-1 京报出证字第0143号

京公网安备 11010502038778号