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中介掘金法拍房市场

2019-03-20 08:00:00 来源:

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距离西湖50米一欧式楼房以2.65亿元被拍卖。  视觉中国

 

法治周末记者 肖莎

几年前,王胜蓝因为没有在上海的购房资格开始关注在上海不限购的法拍房(法院拍卖的房子)。

当时的法拍房信息获取渠道很少,由于担心其中的问题和风险,王胜蓝试着观摩了几十套房屋的拍卖,才最终参与。

成功拍下一套房后,她就像发现了一个宝藏。毕竟,在上海和她一样被限购的人很多。

她不仅把自己的经验介绍给了朋友,还找到了商机——做一家服务客户的法拍房中介。

“我当时想买法拍房的时候也试着找中介,但是没有找到服务特别好的。”王胜蓝说起从事这一业务的原因,“上海有相当一部分房子是2000年前建设的,很多人随着家庭成员的增多,还会有改善的需求,然而一旦家庭有了两套房屋,也就是失去了购房资格。所以说,从需求端来看,法拍房的需求是存在的,那么服务法拍房就有市场机会。”

从数据上来看,法拍房的供应量也在增加,阿里拍卖的数据显示,2018年,全国共有23.82万套法拍房,这一数据在2017年是18.62万套。

供需都在增加的情况下,法治周末记者在采访中发现,随着全国多个城市实施限购政策,法拍房这一市场被越来越多人关注,不仅仅是一线城市,成都、西安等二线城市乃至一些三四线城市都开始出现法拍房中介的身影。

 

中介不会有独家房源

 

王胜蓝告诉记者,2015年是法拍房市场发展的重要节点,当年最高人民法院印发的《关于加强和规范人民法院网络司法拍卖工作的意见》指出,法院开展司法拍卖应全面推行网上拍卖方式。

“司法拍卖陆续在网上进行后,法拍房市场就越来越规范了。”王胜蓝说。

王胜蓝之所以有这种论断,是因为在司法拍卖可以线下进行的时候,会存在被委托进行拍卖的机构垄断信息或围标的可能,比如,拍卖行发布公告的渠道可能不足以让足够多的人知道,这样只有少数的拍卖行愿意通知到的人参与拍卖,拍卖的价格就相对可控,甚至存在拍卖行自己低价拍下房产后然后再转手高价卖的可能。

现在的司法拍卖则是在最高院筛选出的5家平台进行,包括淘宝网、京东商城、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网。

“拍卖信息都是全网公开的,拍卖行就难以垄断房源信息;网上拍卖也打破了地域限制,谁都可以参与,也就在一定程度上规避了围标串标的可能。”王胜蓝认为。

随着法拍房被越来越多人关注,这一市场也出现了相应的辅拍机构或中介机构。据了解,现在市场上服务于法拍房的中介机构主要有两大类,一类是服务法院的,一类是服务客户的,前者主要为法院提供拍卖标的的前期情况调查,供法院在拍卖公告中详尽告知;后者则辅助购房者规避风险,拍到自己理想的房源。

易居研究院智库中心研究总监严跃进提醒到,通过中介购买法拍房,的确能够帮助购房者更加高效和安全地获取房产,但需要注意的是,随着司法拍卖上网,法拍房不会像普通二手房一样,存在中介掌握独家房源的情况。

“如果有中介打着掌握独家法拍房资源或有特价法拍房的旗号收费,那一定不要上当。”严跃进表示。

查询公开资料记者发现,此前在天津的确存在着利用大众对法拍房不了解而骗取客户资金的情况,比如,有中介谎称自己受法院委托拍卖房产,提前向客户收取保证金等,但客户后来发现,该公司只是在收钱后再去法院参与法拍房的拍卖,房屋能否获取并不能保证。

严跃进说,现在法拍房的保证金都是直接打到法院账户上,如果是中介要求缴纳拍卖保证金到公司账户,那也一定要警惕。

 

不掌握房源

中介的意义何在

 

传统二手房市场上,是否掌握房源对于中介来说至关重要,因为这关系到客户能否在某个中介成交。所以很多中介的做法是扎根社区,掌握足够多的房源,给客户提供尽可能多地选择。

然而法拍房不同,房源都是法院公开在各个平台上的。那么法拍房中介存在的意义是什么?

王胜蓝告诉记者,服务客户的法拍房最大的作用是帮助客户在短时间内拍下中意的房屋,且尽量避免竞拍中可能存在的各种风险。

不过她也表示,不同区域的法拍房运营模式和服务内容略有不同。

“比如,在北京、上海等一线城市,法拍房中介的主要工作内容是服务,只是服务的内容围绕法拍房展开而已;而在一些西部城市,法拍房中介的主要工作模式是,做‘转介绍’,因为在那些地方人们还没形成网络购房的消费观念,而且知道法拍房这一事物的人也不多,这些中介的主要工作是拉客户,然后由真正的二手房中介来做相关服务。”王胜蓝表示。

据王胜蓝透露,法拍房中介所应提供的服务很多,拍卖前、拍卖中、拍卖后客户都有服务项。

“完整的服务应包括前期的房源信息搜集和匹配,拍卖前对房屋的尽职调查,如果客户需要贷款,还需要提前审核客户贷款资格,帮客户优化贷款资格;拍卖时要协助客户报价,每一次报价前都要提醒客户,报价是否符合客户的资金状况,是否会影响贷款额度等;拍卖后帮助客户快速办理过户缴税等手续,如果拍卖后出现前房主不腾房的情况,还需要帮助客户处理问题。”王胜蓝告诉记者。

北京法科生陈晨是考虑到法拍房价格较低而关注这一市场,她告诉记者,虽然法拍房的供应量在上升,但是要想精确搜索自己想要的房子比较难,只能按照位置找,但是户型、楼层、朝向、是否有学区这些更多更细的信息都很少,也无法精准搜索,只能一个个页面点开,光找房就需要花费大量时间。

王胜蓝在接受客户咨询时也发现,随着越来越多的法拍房可以贷款,刚需和改善性需求的客户也越来越多。这些客户并非投资者,除了关注升值空间,更关注房屋的使用以及附加价值。对于那些无法花费大量时间去找房、拍房、办理手续的人而言,就需要中介机构来提供服务。

“而且所有法拍房的资源散落在不同的平台上,不像二手房市场去某一个平台就能看到大部分信息,而且法拍房的信息字段特别少,客户自己要想精准地找到意向房源的确很麻烦。”王胜蓝补充。

因此,王胜蓝的团队在创业初期就上线了房源系统,随时搜集各大平台的法拍房信息,再通过地域、价格等字段队信息分类,便于匹配需求。

除此之外,帮客户了解房屋本身的情况也很重要,包括租赁情况、抵押情况、房屋现状都需要在前期做完,避免出现房屋手续拍下后无法使用的情况。

“法院的拍卖公告通常会提到,房屋按现状拍卖,不少关键的信息会提示‘不详’,比如,是否有租约、是否有人居住,这些情况导致的风险是很多人不愿意承担的,这也是中介的意义所在。”包括王胜蓝所在的法拍房中介在内的很多服务机构都会和律所合作,对法拍房进行前期尽职调查。

 

佣金率1%8%

 

记者在采访中也问及不同机构的收费情况,发现全国各地的法拍房中介收取的佣金率差异相对较大。

“有的中介只提供后期手续办理工作,那么中介的作用就是跑腿的,收费自然低;提供服务较多的机构收费相对高一些。”王胜蓝说到。

法治周末记者咨询了一线城市的多家法拍房中介后发现,法拍房中介收取的佣金率在1%2%之间,通常提供全流程服务的佣金率为成交价的两个点,跟普通二手房差不多。

但王胜蓝告诉记者,在西部地区的法拍房市场,中介的佣金率可以收到成交价的5%8%

法治周末记者咨询成都市的一家法拍房中介后,对方告诉记者佣金率为5%,如果要贷款,还需要向担保机构支付贷款额度3%的费用。

“法拍房中介收取的这部分佣金,法拍房中介是要跟实际提供服务的二手房中介分成的。”王胜蓝说,但是这种经营模式不适合一线城市。

据了解,传统的二手房中介如链家也有法拍房业务。

虽然法拍房中介收取的佣金率并不低,但记者发现很多中介提供的服务仅仅止步于办理完房产证,服务流程上写明一旦办理完房产证就要支付完所有房款。

然而法拍房市场后很大的一个风险就是房产过户后无法立刻使用,购房者找中介服务的一个很重要的目的,也是希望中介帮自己排除掉尽可能多的风险。

如果法拍房存在清房难的问题,中介是否负责?

记者咨询多家公司后发现,不同公司的处理方法不一样,有的公司会在合同里约定,如果未来出现腾房风险,可以负责通过找清房公司等方法帮助腾房,直到客户正式入住;有的公司的服务只到帮助客户办理房产证。

“一定要在签合同的时候明确中介公司的义务,对中介公司没有尽到义务时的违约责任详细约定。”严跃进建议。

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