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小区电梯里设广告牌经你同意了吗

2019-04-25 16:05:57 来源:法治周末

 

天津某小区电梯里的广告。 薛洪涛 

 

原题:小区电梯里设广告牌经你同意了吗

北京专项治理“物业侵占公共区域”等问题

 

法治周末记者 肖莎

两周前,李丽一进小区电梯,就发现里面被物业装了三面近一米高的电子广告屏。

“邻居们,你们单元电梯里也装了三面广告屏吗?感觉特别压抑,而且一股胶水味儿。”李丽到家就在业主群里发了一条消息。

得知所有单元都是这种情况后,李丽和邻居们决定一起联系物业,反对这种做法。

李丽所在的小区相对高档,物业费较周边小区都偏高,每个单元都有固定的管家负责。

“很多业主找管家投诉后,物业把电子屏撤掉了两个,只保留了正对电梯门的那一个。”李丽和其他业主认为,这是一次维权的胜利。

他们只是觉得物业这么做不合理,当物业有条件接受业主诉求后,李丽觉得结果还不错。

但是李丽却不清楚,物业未经业主同意,一面经营性的广告屏都不能在小区公共区域安装。

“很多业主其实都不清楚,第一,物业无权擅自在公共区域进行经营性行为;第二,公共区域的经营性收入应归全体业主所有。”北京市律协物业管理专业委员会副秘书长王佳红告诉法治周末记者。

法治周末记者从北京市住房和城乡建设委员会官方网站了解到,市住建委近日印发了《2019年群众关注物业管理突出问题专项治理工作方案》,该方案提到,此次治理的重点工作内容之一就是“物业侵占公共区域”。

“最典型的公共空间如电梯井(包括电梯内部)、楼梯间、公共门厅。”王佳红说。

北京市住建委要求,针对公共区域存在未经业主大会同意设置经营性广告、违法建设和设立快递柜、共享健身房、自动售卖机等侵占公共区域行为,各物业服务企业应围绕是否擅自处分属于业主的共用部位、擅自占用物业管理区域内场地道路、擅自利用物业共用部位经营等方面开展自查整改。

 

很多业主不知道物业行为不合法

 

王佳红告诉记者,根据物业管理条例,下列事项由业主共同决定:制定和修改业主大会议事规则;制定和修改管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业;筹集和使用专项维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施;有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

“涉及到公共区域经营性收益的问题,是需要经过业主大会同意的,否则就是不合法。”王佳红补充说,根据法律规定,业主大会会议可以采用现场开会集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,相关事项应有过半数的业主同意才可以执行。

据王佳红介绍,目前有些小区的做法是,业主大会授权业委会来决定是否可以做上述法律规定的事项。

但事实上,大多小区内物业在公共区域增设广告位、加设自动售货机甚至增设停车位时,都没有经过业主大会同意或业委会同意。

李丽告诉记者,她所居住的小区,进大门右手边就是鲜花自动销售机,正对大门有个大大的广告屏,汽车广告、教育培训广告轮番滚动,进入电梯后正对电梯门又是一个广告屏,地下车库里也有自动贩米机、卖水机等。

“我以前不知道物业做哪些事情需要经过业主大会同意。我们小区没有开过业主大会,也没有业委会,不知道物业这么做的程序是什么。”李丽说,她只是觉得,只要不影响居住舒适度就好,物业加设这些设施也能在一定程度上满足生活需要。

法治周末记者在采访中了解到,很多业主都和李丽一样,并不知道物业无权擅自经营公共空间。

王佳红告诉记者,她还处理过一些案例,是物业把小区地面的公共道路划成一些车位租出去了,而依法来说,物业是无权这么做的。因为根据物权法,建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。

 

公共区域收益应归全体业主

 

接受法治周末记者采访时,王佳红还告诉记者,公共区域的收益应当归全体业主所有,但是现实情况是,物业擅自在小区公共区域设置经营性广告等做法后,业主并没有看到收益,也不知道这部分费用具体花到哪里去了。

“物业也应该每年向业主公布物业服务的收费和支出情况。”王佳红说,但事实上很多物业公司也做不到。

李丽就告诉记者,她所在小区的物业费高达每平方米6元,但是她好像从来没看到过物业的收支报告。

对于物业擅自收费经营公共区域的情况,王佳红告诉记者,这种情况之所以这么普遍,一是业主不知道物业无权做么做,二是公共区域的维权也存在一定难度,如果业主想要起诉要回相应收益,必须是业主大会授权业委会起诉物业,或者是有半数以上业主同意起诉物业,业主必须在起诉书上签字,并且需要提供房产证等证件证明自己是该小区业主。

“很多小区都卡在了起诉资格上,后续也就不了了之了。”王佳红说,如果是小区有业委会,且业委会起诉物业后,相关的收益会划到业委会的公共账户上,有的时候业委会还会与物业协商,广告收益由物业和业委会分成,但分给物业的部分,必须公布具体支出情况。

法治周末记者在采访中发现,有的老小区物业主在谈及此事时表示,物业之所以做这些经营性行为,是因为小区物业费过低,或者小区业主不缴纳物业费,导致物业公司没有经费来源或经费来源有限。

王佳红告诉记者,目前的确有一些小区存在物业费低的情况,比如,有的小区物业费是10年前制定的,当时的收费标准是1/平方米,但现在整个人工、物料费用都在上涨,物业费却无法同步收取,有的物业公司会考虑其他办法弥补资金缺口。

王佳红还透露,由于不少小区物业收费标准提不上去,导致公司入不敷出,服务也跟不上,业户的抱怨也很多。北京市海淀区住建部门在组织相关人员研究物业费价格调整的解决方案,保证业主得到满意的服务。

“但是物业费收上来与否,和物业公司是否有权经营公共区域,是两码事儿,有些物业费收取标准高的小区,也存在擅自侵占业主公共区域的问题。”王佳红说。

 

行政主管部门可以有更多作为

 

由于物业侵占业主公共区域的问题是行业通病,王佳红认为北京市的专项治理很有必要。

在北京市的此次专项活动中,住建委首先要求各物业服务自查,同时要求各区的房管部门加大处罚力度。

“各区采取专项检查和随机抽查相结合等方式,会同属地街道(乡镇)对物业企业落实方案情况进行全面检查,督促企业对发现的问题和存在隐患立即进行整改。其中居住类项目要达到全覆盖,其他类项目检查覆盖率不少于50%。”北京市住建委同时要求在专项治理行动期间对发现的物业企业违法违规行为一律高限处罚,对方案落实不到位、拒不整改或整改不彻底出现反弹的物业企业,计入企业信用信息并在官网和媒体公开曝光,提高企业违规成本。

物业管理条例规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

王佳红告诉记者,住建部门还可以对违法行为严重的物业企业,进行资质等级的调整,不同等级的物业公司可以管理的小区类别会有很大差异,这样可以增加企业的违规成本,否则最高20万元的处罚对物业公司而言可能也不构成太大威慑力。

“物业管理条例制定时,20万元还不算太少,现在不一样了。相关资质的调整物业公司还是会在意一些。”王佳红说。

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