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与副中心协同发展:北三县房市进入严监管时代

2020-03-26 08:28:48 来源:法制日报·法治周末

  规划提出,交界地区原则上不再新增建设用地、依法收回已批未建用地、严禁在交界地区大规模开发房地产、加强交界地区房地产开发全过程联动监管等,意味着“交界”地区的房地产市场将迎来强监管时代,将更有利于该地区房地产市场的良性健康发展

  法治周末记者 肖莎

  燕郊迎来了“好消息”。

  近日,国家发改委发布《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》(以下简称《协同发展规划》),其中提到,未来该区域将积极探索统一规划、统一政策、统一标准、统一管控的协同机制。

  作为三河市与北京交界的区域,燕郊这个离天安门大约40公里的地方,在过去十多年里承接着北京数十万的外溢人口,成为不少人在北京买房的跳板。

  燕郊楼市的热度,在2016年达到顶峰,部分项目的价格一度高达40000元/平方米。

  2017年燕郊限购,房价和成交量双双腰斩。燕郊一家较大开发商的销售人员告诉记者,目前在售住宅项目的价格在21000元/平方米左右。

  “这一栋卖完以后,再开盘肯定会调价,通州和北三县协同发展是其中的原因之一。”这位销售人员说。

  但是,法治周末记者看到,《协同发展规划》中多次提到严控通州和北三县(即三河、大厂、香河)交界地区的房地产市场,相关的措辞包括:交界地区原则上不再新增建设用地、依法收回已批未建用地、严禁在交界地区大规模开发房地产、加强交界地区房地产开发全过程联动监管等。

  交界地区目前过度依赖房地产开发

  “产业发展结构失衡,传统产业多,新兴产业少,产业层次低,就业吸纳能力不强,过度依赖房地产开发。”《协同发展规划》在谈到四地的发展现状时如此表述。

  58安居客房产研究院北部分院总监李震告诉法治周末记者,北三县新增人口多为北京刚需用户的外溢,居住需求造就了北三县过度依赖房地产的发展模式。

  以燕郊为例,当这个和北京只有一河之隔的小镇大力发展房地产,承接了大量北京外溢人口后,财政收入迅速提高。公开数据显示,2007年燕郊镇的财政收入为1.399亿元,2012年已增至40.88亿元。燕郊土地面积仅占三河市土地面积的1/12,但给三河市财政收入的贡献率却达到60%甚至更高。

  “与房地产蓬勃发展相对应的是,该片区域公共服务脱节、产业发展乏力、居住品质欠佳、配套资源不足等问题始终没有得到妥善的解决。”李震说。

  独立经济学家陈宝存曾在河北省多个房地产开发公司任高管,并常年关注环京地区楼市。他告诉法治周末记者,在北三县中,房地产市场发展最乱的应该就是燕郊,在没有规划医疗、教育、商业、交通配套资源的情况下,燕郊到处盖高楼。

  “燕郊以前哪有什么规划?从人口数量来看,燕郊基本上接近百万人口的城市,但配套完全跟不上。”陈宝存说,这是“小马拉大车”,但这不是中国城市的发展方向。

  未来拉动交界经济的主引擎将不再是房地产

  《协同发展规划》中有一节叫做“优化交界地区布局”,其中提到:“加强生态建设与修复,原则上不再新增建设用地,严格拆除违法违规建筑,依法收回已批未建用地,逐步实施村庄拆迁和异地安置,按照规划要求优化调整已建在建项目。”

  这里和房地产相关的主要有两个关键信息,第一不再新增建设用地,第二依法收回已批未建用地。

  陈宝存告诉记者,以前北三县地区的用地很乱,而且批了大量的产业园区、工业园区用地,建设用地太多,但现在回顾,借着建设产业园大搞住宅开发的模式是不对的,也不能再任由地方政府没有规划地开发建设。

  依法收回已批未建用地,意味着要对之前已出让的闲置土地进行清理。这一项工作,河北省近年来一直在做。

  河北省自然资源厅公布的《2018年未进入处置程序的闲置土地》显示,廊坊市未进入处置程序的、闲置状态待定的很多地块,都位于北三县。

  李震认为,《协同发展规划》之所以要求不再新增土地,依法收回闲置土地,根本原因在于要打破原有的以房地产开发换取土地财政的发展模式。

  “可以看到,未来拉动北三县经济的主引擎将不再是房地产。”李震预测。

  李震还提醒,《协同发展规划》中要求北三县整体制定更加严格的房地产项目准入条件和年度开发总量约束机制,更在源头上压缩了将房地产作为短期刺激北三县经济发展的政策空间。

  “根据就业增长、配套设施情况,合理确定住房供地数量、布局和时序,严控房地产开发总量,引导房地产理性发展。”《协同发展规划》还提到。

  李震还谈到,《协同发展规划》中对北三县的未来发展也有明确定位,比如,燕郊组团重点发展科技创新、商务服务、健康养老等功能,三河组团重点发展科技创新和商务服务功能,香河组团重点发展健康养老、智慧物流、科技创新等功能。

  “通过优化居住空间布局,更将有利于促进职住均衡发展,推进就业与居住空间的匹配与融合,能从根本上改变北三县‘睡城’的形象。”李震告诉记者。

  交界地区房产乱象会受遏制

  2017年以来,北三县开始执行严格的限购措施,外地人如果想要买房,必须满足在当地缴纳一定年限社保等条件。

  北三县的房产成交量随之断崖式下跌。易居研究院向法治周末记者提供的《中国百城住宅库存数据》显示,2014年至2017年2月之前,燕郊新房的月成交量最高可达30套,2017年限购至今,燕郊新房的月成交量最多为7套,部分月份的成交量为0;香河和大厂的成交量趋势基本和燕郊一致。

  李震告诉记者,与曾经的销售火爆相伴的,是北三县都曾存在囤积土地、炒作房源的情况,房产行业的乱象也很严重。以燕郊为例,近年来一直存在着土地开发乱象以及不规范营销的情况。

  2016年年底,燕郊还集中爆发出了“落宗难”的问题,当时在燕郊购买了房屋的居民发现,当自己拿着明确标明70年产权的房产证去不动产登记中心进行登记时,却被告知房产无法落宗无法登记,原因是房屋所在的土地的性质在土地部门的登记信息为工业用地或绿化用地或集体用地等,而非住宅用地。

  “环京地区的土地出让一直比较乱,此前在香河曾经出现过一个案例,香河县政府公开招拍挂的土地,竟然不是可以出让开发的土地。”陈宝存回忆。

  不少公开报道显示,在燕郊、大厂、香河等地,还有很多房子什么证件都没有,就开始盖并对外销售了,不少项目卖了很多年都办不下来房产证,业主维权要求办理房产证的新闻也不少见。

  乱象延续至今天。

  就在3月23日,还有一家燕郊开发商的销售人员告诉法治周末记者,现在燕郊限购已经变相解除,缴纳北京社保的居民可以在燕郊购买新房了,但记者查询公开资料并没有放松限购条件的文件,该销售人员称“文件不会对外公布的”。

  李震分析,此次《协同发展规划》要求“加强交界地区房地产开发全过程联动监管”,意味着 “交界”地区的房地产市场将迎来强监管时代,将更有利于该地区房地产市场的良性健康发展。

  至于“冻结了”近3年的北三县市场,陈宝存认为这些地方的房屋市场价值还是存在的,未来北三县核心区的房价理论上应该是通州房价的四五成。

  “北三县与副中心联合规划的区域房地产潜力很大,但不代表房价未来会出现大涨。不论是总的政策层面,还是从具体规划来看,未来市场的供应将得到有序控制,炒房等房地产市场乱象也会被重点打击,保持楼市平稳尤其是房价平稳依然是重点所在,尤其是投机性需求会得到严格控制。”李震说。

  责编:王硕

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