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莫让房产抵押“绑架”银行
2019-01-16 01:03 作者:田忠华 来源:法治周末

田忠华

近年来,房产抵押贷款推动了房产市场的发展,帮助刚需族实现拥有自己住房的心愿,银行也把房产抵押贷款作为一种安全的信贷方式推广。已运行多年的房产抵押贷款,在房价逐步推高,经历多次房价拐点后,被证明同样存在不稳定性。

房产抵押作为一种担保方式,并非绝对安全,这是由它的自身价值决定的。一方面,自房产抵押贷款实施以来,之所以处于良好发展态势,是因为一开始房产销售价格低,抵押价值有较大的升值空间,衍生房产抵押贷款安全系数较高。

另一方面,随着房价的不断增长,其升值空间不断变窄,甚至存有下跌的风险,这给高估价下的房产抵押带来潜在的风险。例如,1997年香港楼市崩盘,房价狂泻;前不久,由于一些房价下跌,多地爆发“房闹”打砸售楼处,证明了购房者的心理脆弱。

对于房产抵押贷款的购房者来说,一旦房价下跌幅度超出需要归还贷款部分的资金,卖了房也不够结清贷款本息时,是否自动归还贷款将是一个未知数。

14日,中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率一个百分点。其中,115日和125日分别下调0.5个百分点,引发媒体热议,焦点在于房子会不会再涨,部分银行已开始了降低房产贷款利率。要清醒的看到此次降准,央行有着明确的目标,不是大水漫灌。

社会各界分析降准对房市影响到底几何,有不同版本。在临近2018年年末时,相继几个城市给楼市“松绑”,引起不小的波澜,引发网友和经济界的大讨论,其中不乏由于房地产市场低迷,引发地方经济和银行经营困境的热议。

其实,经济界对此方面敏感,是说中了银行对房地产依赖的程度,若信贷资金一味投入房地产市场,证明房产市场已经牵住了银行的“牛鼻子”。之所以这么说,是因为银行通过资金组织的形势,把社会闲散资金集中起来,若高占比地投入到房地产市场,银行的生存权就取决于房产的市场行情。

从表面上看房产抵押贷款是安全的,客观地说,一个信贷机构,房产抵押贷款占比超过贷款投放总额的30%以上,一旦房产市场出现波动,信贷资金收回困难时,银行生存的问题就会出现较大的拐点,而存款支付有任何的迟滞,很容易诱发挤兑现象发生,即使有存款保险的支撑,但构成对银行信誉的致命影响是无法消除的,银行多年来的诚信信誉将在瞬间丧失。因此,银行与房地产市场共存亡,银行被房产市场“绑架”的说法一点都不过分。

房产抵押贷款,并不意味着安全。对于抵押类贷款来说,房产抵押贷款安全的基本条件,是银行依靠房子的变现能力,用于维护银行的合法权益,一旦房产贬值,房产抵押者无力归还房贷,不在主动归还贷款,即使银行作为债权人顺理成章收回房产,到那时,银行已不是银行,而是转化为房产商。

收回那么多的抵押房产,面对低迷的房产市场,在较短的时间内很难或者无法变现,银行则无法应付融资带来的债务问题,更不可能抽调人力、物力和精力来管理、销售抵贷房产。

银行不是房产商。房产抵押的目的是保证信贷资金安全,房产抵押贷款安全系数随着房产的价值增减变化而增强和减弱,也就是说房产抵押贷款安全系数的大小,是建立在房产价位走势的基础上,房产价格涨,其房产抵押贷款的安全系数越高,反之安全系数随之降低。房产价格的不确定性,决定着房产抵押贷款安全的稳定性。

现在房价上涨能力或许已处于封顶状态,再按照原有房产抵押贷款50%或者70%的比例发放贷款,一旦遇到房价下跌,其变现能力会减弱,购房意愿会降低,增加了抵押房产交易变现的难度。

房产抵押贷款的目的,是激励房屋需求者还款意愿,不是收回房屋,是保证房产抵押贷款安全的一种手段,一旦房价低于房贷需求者的预期,会削弱房贷者的还款积极性,到那时,房产抵押贷款收不回,只能收回房产,势必影响银行正常业务经营。

过度投放房产抵押贷款,势必被房产所绑架。若银行房产抵押贷款占贷款总额的30%以上是非常危险的。从安全的角度来讲,任何方式的经营都不要将“鸡蛋放到一个篮子里”,否则,会被这一个市场所困。

就房产市场来说,以三四线城市为例,从上世纪90年代的500/平方米,到现在的过万元每平米,上涨了几十倍,有的地方更高,这些上涨部分实质就是房价的水分,是泡沫,上涨本身存在着潜在的安全风险,一旦高价位以抵贷资产方式贷款投放,遇到房价下跌,房屋抵押价值就不足以偿还贷款。

事实证明,银行信贷资金过度投放虚拟经济,投放房地产市场,只会导致房产市场的虚假繁荣,造成房产市场兴旺的假象,产生泡沫,一旦房价超出消费者的支付能力,社会购买力下降,导致房屋市场冷淡,市场低迷,就会诱发严重的系统性的金融风险。对于过高的房价,除对房产等市场有严重危害之外,也是对房产需求者的一大伤害,对于银行来说,投放房产抵押贷款,只能看到暂时的利益。

长远来看,房价的不稳定性,会带来严重的经营风险,房产的波动直接影响到信贷资金的安全。作为银行,信贷资金慎投虚拟经济才是最为稳妥的经营策略,也是对社会负责的一种表现。坚持“房子是用来住的,不是用来炒”的思想,净化房产市场环境,依靠法律、用房产税调节,打击炒房、囤房行为,给房产市场一个稳定的环境,让普通百姓买得起房、住的上房,才是主体责任的一种表现。

在房贷投放经营策略上,银行要有理性认识,坚持谨慎性原则。一是提高首付房产资金占比,以房产价值30%40%比例作为贷款金额为宜,抵押权值留出房产下跌空间,确保信贷资金的安全。二是严格考查,以房产抵押担保的方式借款,也要有正当的收入来源和创新发展能力,具备长期的偿债能力。三是严防高估房价,银行要成立自己的房产价值评估小组,在房管部门对房价估价的同时,结合当前房地产市场的行情和国家政策,对抵押房产进行合理有前瞻性的估价,确保抵押房产在偿债期内,有足够的保值能力,保证房产抵押贷款安全性名副其实。

责任编辑:王硕
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