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“拆房销售”后遗症
2018-10-31 00:13 作者:法治周末记者 肖莎 来源:法治周末

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资料图

法治周末记者 肖莎

本来想买一套大房子,样板间展示的也是大户型,但签合同时开发商称为了顺利通过验收,必须签订两个合同,即一套面积为136平方米的房子,形式上拆分成56平方米和80平方米,分别签订购房协议和办理房产证。

河北省唐山市的张霞(化名)遇到了上述状况。

她最初对此也有疑问,但看到整个香木林项目有数百户居民均这样操作,而且在购房后她居住的一直是两个合同对应的一套房屋,房屋使用未受影响,她便没太过在意房子需要办理两个房产证的问题。

张霞的购房行为发生10年前。当时的政策背景是,2006年,原建设部联合多部门下发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,其中规定“自200661日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”。

这就是俗称的90/70政策”。这一政策在2014年前后逐渐退出,又在2016年北京等地的楼市调控中再次出现,其目的主要是为了保证中小户型的配比,保证刚需。

“在政策出台后的几年里,多地开发商为了规避这一政策,就采取‘按大户型设计销售,但用可打开的分隔墙隔开’的方式处理。”北京金诉律师事务所主任律师王玉臣告诉法治周末记者,这种操作方式当时看起来似乎对购房者没什么影响,但其实存在不少潜在风险,比如,按两套房购买必须办理两个房产证,一旦地方限购,房屋买卖的成本会增加很多。

张霞在近两年考虑处置房产时,遇到了王玉臣提到的问题。

 

“拆房”销售违法

 

法治周末记者查询公开资料了解到,在过去十多年间,不仅是河北省,浙江省、广东省、江西省的多个城市都存在通过拆房的形式销售大户型以规避政策的做法,一房两证乃至一房多证的情况相对普遍。

据此前媒体报道,2007年,浙江省温州市的某别墅为了保证在“90/70”政策下通过审批,将一套600多平方米的别墅分割成8套小房子,用连廊、花架、车库等进行连接。

然而,在王玉臣看来,这样的做法即便相对普遍,也不合法。

“国家对房子的开发建设手续规定是十分严格的。既然在规划验收的时候,相关房屋是两套房产,说明房屋在建房的相关规划手续上是作为两套房产规划的,将两套房产中间的墙体拆除实际上属于违反规划的行为。”王玉臣说。

王玉臣解释道,根据城乡规划法的规定,建设单位应当按照规划条件进行建设;确需变更的,必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。

“之所以会有这样的规定,是因为具体的房间分割涉及到整个楼体的设计,比如,施工平面图设计,甚至还会影响到房屋的使用面积,而这些也可能会直接影响到整个项目的规划技术指标,比如容积率。不同的设计,不同的规划,墙体的设计要求是不同的,也可能会影响到楼房的安全。”王玉臣补充。

张霞在接受记者采访时还提到,她所购买的小区,规划上是一梯4户,但交房的时候只有0102两个户型,一层楼只有两个入户门。把所谓两套小户型分割开的墙体一眼就看得出来是可以直接砸掉的。

“合同上写我购买的是0304户型,但是楼道里根本就没有这两个房子的入户门。不知这样的房屋当初是怎么通过验收的。”张女士表示。

王玉臣告诉记者,城乡规划法同时规定,未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设。可采取改正措施消除对规划实施影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

“但这种情况在以前基本处于民不追官不究的状态。”王玉臣说。

 

一房两证风险大

 

2017年,唐山开始实施限购政策后,张霞意识到,自己的房子有两个房产证这件事不对劲。

北京市东元律师事务所房地产法律事务部首席律师李松告诉记者,一房两证,从法律上会被认定为名下有两套房,若再要投资购置房产,的确会受到相关限购限贷政策的影响,增加购置成本。

王玉臣对此表示同意,他提醒,如果现在还有项目拆房销售,那么一定要谨慎。因为按照很多地方的贷款政策,二套的贷款利息高于首套,如果是贷款买房,对购房人而言,贷款成本肯定是增加的,而且还可能会影响到将来再贷款买房。

“同时,若以后国家出台房地产税,若一套房有两个证,会按照两套房来计算缴税数额,增加税务负担。”李松说。

王玉臣在接受记者采访时还补充,购买这样房子的业主还存在被行政处罚的风险。因为如果开发商交房的时候那堵形式上的墙存在,分隔墙是业主自己拆除的,业主和开发商一起都是违法主体。因为业主的做法也违反了城市规划法的相关要求。

“如果业主被人举报,行政机关可能会以违反规划为由进行行政处罚,要求恢复被拆除的墙体,恢复原状;如果业主还被相关部门直接认定为故意规避政策,可能会面临更高的处罚以及相关税费的补缴。”王玉臣说。

也因此,王玉臣认为,这种方案对于开发商而言必然划算,但对于购房者就不一定了。买房的时候一定要注意类似的情况,买房时不仅要考虑眼前,还要结合未来可能发生的事情做个核算和预判。如果真如开发商说的那么漂亮,就要求开发商把承诺写到合同里,如果开发商不敢写,就不要轻易相信。

 

两证合一法律上行不通

 

有购买了“一房两证”房屋的业主告诉记者,他们在购房时买的就是一套房,开发商当时也表示未来办理房产证时可以办成一个证。由于他们居住的的确是一套房,不知现在能否办理两证合一。

李松告诉记者,两证合一在法律上存在很大的难度。因为根据住建部发布的房屋登记办法,房屋应当按照基本单元进行登记。

“房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。所以,每个房产证代表的是一个独立的房屋单元,将两个房产证变成一个房产证,势必是改变每个单独个体的房屋单元。而且,将两个房产证改成一个房产证,从法律上会被认定只有一套房屋,从而使得有些人恶意通过两证合一,逃避房屋限购政策。”李松补充。

王玉臣甚至认为,严格来说两证合一的行为实际上也属于违法行为。因为每个独立的房屋在建设时都有明确而独立的界址、空间界限、面积等基本要素要求,而这些要求一般在施工图纸及其他施工材料上有最直观的体现。而这些其实都属于规划范畴,最终办证的时候必须和这些相符,也是办证的前提条件。

王玉臣补充说,《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条明确规定了:“不动产登记机构受理不动产登记申请后,还应当对下列内容进行查验:()权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致;()不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备,权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确。”

“由此可见,如果将原本规划为两个独立房间的房产证合二为一显然是违背《不动产登记暂行条例实施细则》规定的,属于违法行为。”王玉臣说。

责任编辑:王硕
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