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公摊真相:被掩盖与被损害的
2018-08-22 00:06 作者:法治周末记者 肖莎 来源:法治周末

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视觉中国

可强制要求开发商在房屋销售时充分告知公摊系数,这样既可以帮助购房者在购房时作出合理的判断,也可以通过正当的方式让开发商之间良性竞争,形成良好的房地产销售市场,从此减少双方之间的矛盾和纠纷

 

法治周末记者 肖莎

“你这房子不像140平方米。”

在北京购买了新房的王女士,装修完毕后请朋友到家里做客,谈起房屋面积,朋友作出上述评价。

“公摊大,使用面积只有112平方米,公摊就有28平方米,相当于100多万元扔掉了。”王女士略微尴尬,也很无奈。

这套耗尽她全家积蓄的房子,说是三居,但每个卧室放一张床和一个小衣柜就很挤了。

在当下,每一个购买房屋的人,几乎都会遇到类似问题:购房者付钱时用于计价的房屋面积,跟实际可以使用的房屋面积并不相同,二者之差即是公摊面积。

但不少老百姓根本不知道公摊部位在哪里,很多人在支付公摊面积费用时是稀里糊涂的。

“开发商说公摊是多少就是多少,我内心是有质疑的,觉得开发商会不会存在多算公摊多收费的情况。”王女士告诉法治周末记者,但即便自己存疑,也很难去求证,只能就这么算了。

大多数购房者和王女士的想法一样,在没有出现大问题的时候,就默认开发商提供的房屋公摊面积是精准的。

记者在采访中发现,因为公摊面积引发的纠纷、投诉并不少。比如,有的房地产项目交房时的实测建筑面积变大,但变大的是公摊面积,业主可使用的套内面积反而变小;有的项目不主动告知业主公摊面积,等业主售房时却发现公摊系数高达40%甚至50%,原本以为的三居变成了大开间;还有的业主发现,精装修项目公摊部分也要收跟套内一样价格的精装费用。

那么,开发商在销售时把公摊面积纳入计价面积是否有法可依?公摊面积是否有测算标准?被购房者诟病的种种“公摊病”,依据现有法律能够解决吗?

法治周末记者就相关问题采访了北京市律师协会物业管理法律专业委员会副秘书长、北京金诉律师事务所首席律师王佳红。

 

公摊多处“伤人”

 

法治周末:有媒体报道称,公摊面积已经成为开发商牟利的重要手段,每户多算0.1平方米的公摊面积,就可能为开发商带来上千万元收入。你认为开发商是否存在这样的牟利冲动和牟利现实?

王佳红:开发商当然存在牟利冲动,而且这种牟利的方式成本低、空间大、利润高。

购房人在支付房款时,总价款是单价×建筑面积,建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积。

就套内建筑面积而言,购房人完全可以通过专业的测量机构进行测量,测量成本低、简便、不需要其他人的配合。购房人非常容易判断套内面积是否符合合同约定。

但公摊面积则不然。首先,一般的老百姓根本不知道公摊部位在哪里,更谈不上对公摊部位进行测算;其次,即便知道公摊部位在哪里,是否能进行测算,也未知。有些公摊部位是需要开发商配合(比如提供图纸、测绘图等)才能测算。

此外,公摊面积的测算耗时长、专业性极强,普通人无法完成,只能请有测绘资质的企业来进行公摊测绘。但专业机构收费非常高,很少有个别业主愿意为全体业主的利益付出代价,这直接导致虽然大家对公摊面积都有怀疑,但最终都会由于成本、时间、精力等各个方面的原因而放弃。

而正是由于业主无法完成公摊部位的测算,才使得开发商很容易在公摊面积上做文章。

法治周末:公开报道中提及的关于公摊面积引发的纠纷以及对于公摊的质疑,大多是跟公摊面积测算误差有关。因公摊造成的问题主要还有哪些?

王佳红:实践中,有开发商擅自增加了公摊的面积,超过了总体规划控制的规模,导致小区业主规划验收无法取得,从而无法取得产权证;亦有开发商将本来不应该进行面积分摊的部位强行让业主进行了分摊。

还有开发商将业主公摊的部位进行了出租、出售,而这些公摊部位的所有权是业主的,开发商并不能擅自进行处分。

将销售面积定为建筑面积,还会带来一系列连锁性反应。例如,将公摊面积计入销售时的计价依据后,供暖费、物业费等相关费用都会增加,因为这些费用的收取标准都以建筑面积为准。

法治周末:有些项目公摊系数高,也是购房者诟病公摊存在的原因。目前,国内是否有相关法律规定公摊系数的合理范围?

王佳红:所谓公摊系数,就是公用建筑面积除以套内建筑面积之和。公摊系数的多少,与公用建筑面积的大小相关,比如电梯井、楼梯间、变电室、设备间等面积越大,小区的公摊系数就会越大。

由于目前法律上对于公用建筑并没有严格的面积限制,自然对于公摊系数也没有合理的控制范围。也正是由于法律上对于公用建筑没有面积的限制,所以很难从立法层面上规定不同类型的房屋公摊系数的控制范围。

为了解决这个问题,最好的方式就是强制要求开发商在房屋销售时充分告知公摊系数,这样既可以帮助购房者在购房时作出合理的判断,也可以通过正当的方式让开发商之间良性竞争,形成良好的房地产销售市场,从此减少双方之间的矛盾和纠纷。

法治周末:公摊面积也按精装修收费,是近期成都和武汉多地购房者维权的主要原因。你认为,公摊面积也按精装修收费是否合理合法?

王佳红:并不违法。因为法律上对此并没有明确的禁止性规定,所以谈不上违反法律规定。

但是开发商这样销售房屋的行为对购房人来说非常不合理,因为对购房人来说,购买房屋就是为了居住使用,而直接能居住使用的空间就是专有部分的使用面积,精装修的费用也应该以使用面积为标准进行收取。若是公摊面积的部分也要按照精装修标准收费,但购房人却无法享用,这对购房人来说是极为不合理的。

 

政府不对公摊面积进行实质审核

 

法治周末:1995年,原建设部下发的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定了公用建筑面积的组成部分。后续出台的国标《房屋测量规范》(GB/T17986)又对共有建筑面积进一步细化。

但这些规定中提到公用建筑面积还包括“其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积”,这一兜底条款会不会容易被开发商利用?

王佳红:“其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积”这个内容属于概括条款或者是兜底条款,在实践中各个地方应该进行细化。

开发商在建设房屋的时候,要遵守《建筑工程建筑面积计算规范》和《房产测量规范》的要求,这两个规范对于明确的部位都有明确的面积计算规则,而对于没有明确规定的部位,面积如何计算实际上是空白的。开发商完全可以利用空白之处,增加公摊面积,从而可以获取更多的利益。

而且需要注意的是,《建筑工程建筑面积计算规范》和《房产测量规范》这两个国标都是国家推荐性标准,而非强制性标准,开发商在具体执行的时候,通常会有很多问题,比如不应该计入公摊的,计入了公摊;或者一半面积应计入公摊的,将全部面积计入公摊。

我认为,政府部门应当对可分摊面积作进一步的细化和明确,并要求开发商强制执行,减少开发商操作的空间。

以北京为例,2000年北京发布了《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》,其中对于公摊部分进行了细化,规定了可分摊的公用建筑面积和不应计入的公用建筑空间。由于细致的规定,开发商在增加公摊面积方面的空间就比较小,对于业主利益的维护相对就会更多一些。

法治周末:既然购房者和开发商会在公摊面积上产生分歧,那么规划主管部门是否能解决这一问题呢?

王佳红:规划主管部门并不负责到现场就公摊面积进行核实,只是依据测绘机构提供的测绘数据进行书面审核。所以在某种角度上,政府机构的审核仅仅是形式上的审核,并不是实质审核。

 

应在合同中就公摊问题详细约定

 

法治周末:当重新测量发现实际公摊面积更低,开发商是否只需要返还多收的房款,不需要承担其他责任?

王佳红:若是测绘出现问题,开发商如何向业主承担责任就要看合同约定。

首先,要看合同中关于面积差异是以什么为计算标准,是建筑面积还是套内建筑面积;其次,要看合同中面积出现差异的处理方法是怎样的,如果合同中没有约定,按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定处理。

法治周末:在当前仍以建筑面积为单位销售的情况下,购房者在签订购房合同时是否应当与开发商明确约定公摊面积以及公摊面积的误差处理办法?

王佳红:应当在合同中明确约定公摊面积以及公摊面积的误差处理办法,只有约定清楚了,才能抑制开发商随意改变公摊面积的行为,才能更好的保护购房人的权益。

一般情况下,开发商预售商品房的时候,已经取得了房屋的面积预测报告,建议购房人可以清楚地查看面积预测报告中房屋的套内建筑面积和公摊面积,以及详细查看公摊面积的范围,了解清楚后再在购房合同中进行细致的面积差异约定。

法治周末:基于公摊引发的种种问题和质疑,你认为是否应当在销售房屋时按套内建筑面积来计价销售?

 

王佳红:个人认为,在销售房屋时按照套内建筑面积计价比较公平合理。因为购房人购买房屋,最终在意的是专有部分的空间,以套内建筑面积计价,购房人方便对专有面积进行测算,会减少和开发商之间的冲突。

而且,在世界范围内,很多发达国家和地区的房屋销售都是按照套内面积计算的,包括美国、加拿大、日本、香港等。

由于原建设部的规定出台比较早,当时商品房的销售还不成熟,对开发商偷取公摊面积的行为预计不足,所以出现了诸多问题。考虑到商品房市场发展的成熟程度及纠纷大量出现的事实,原建设部的规定也应该与时俱进,及时更改。

若是原建设部的规定不进行更改,确实需要对公摊面积的误差处理作详细规定,并强制开发商公开公摊面积数额,以控制开发商随意增加公摊面积的行为。

以北京为例,北京市政府部门强制要求开发商在预售商品房之前,必须提交面积预测报告书,并且强制要求开发商在预售房屋之时,在销售现场进行公示,以供购房人随时查阅。同时,在北京市商品房购房合同的文本中,强制要求开发商写明房屋的套内建筑面积的数额和公摊面积的数额。通过上述一系列方式,可以在一定程度上维护购房人的权益。

责任编辑:王硕
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