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商改住新模式“抬头”
2018-08-21 23:24:24 作者:法治周末见习记者 于伟力 来源:法治周末

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视觉中国

原题:3·26商住新政”成摆设?

商改住新模式“抬头”

 

法治周末见习记者 于伟力

沉寂多时的商业、办公类项目(以下简称商办项目)市场,又出现了新状况。

近日,法治周末记者调查发现,在商办项目市场,两种新的出售方式“抬头”:一种是将商用房改成住宅功能出售,另一种是将工业土地盖楼改成住宅功能。

而在去年326日,北京市住房和城乡建设委员会等部门联合出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》(以下简称“3·26商住新政”),对北京市商业、办公类项目将严格按照规划用途开发、建设、销售和使用进行监管,未经批准,不得擅自改为居住等用途。

3·26商住新政”还规定:“在建和在售的商办项目不得出售给个人。”这让一度火热的商办项目市场,曾在一时间陷入了“冰封”状态。

 

“商改住”销售持续火爆

 

726日,北京市房山区宣布将进行专项整治工作,严查商办类项目无证售房、变相“以租代售”和向买受人变相收取定金等八类违法违规行为。

但法治周末记者走访数个房山区楼盘获知,适宜居住的商用房销量仍很火爆。

该区某楼盘销售人员表示,商办和住宅项目的房子已全部售罄。隔壁另一家商办楼盘销售人员也表示,绝大部分房屋已售,只剩下约20套房屋在售。

“所有楼盘均为精装修的现房,水电入户,面积和小型住宅差别不大。住宅价格涨到了5/m2,而我们的均价才1.2/m250平方米的LOFT,只需要花60万元就可以买到。”

前述某楼盘的销售人员说,商办项目市场目前处于监管敏感期,但项目在政策出台前就已获批,所以低调销售没有问题。

在北京市顺义区机场东路的某LOFT楼盘内,也挤满了前来看房的人。

“目前,只能以公司的名义购买,需要自己找代办公司,再签订购房合同。”该楼盘销售人员嘟囔道,楼盘属于商业办公用房,只考虑办公需求。

但在户型宣传图上,明确标注了厨房、餐厅、双卧室和卫浴间等,整体看上去与正常住宅房并无区别。同时,该楼盘的水电可以24小时入户。

 

3·26商住新政”成摆设?

 

法治周末记者走访发现,在部分商办楼盘,即使购房者没有公司,也能获得购房资格。

在北京市石景山西长安街某商办楼盘,销售员称:“集团‘产品开发部’可提供‘代开公司(空壳公司)全套业务’,购房资格不成问题。”

这种代办公司营业执照的行为,在北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产研究会理事王玉臣看来,属于故意规避限购政策的违规行为,应当受到北京市住房和城乡建设委员会的行政处罚;另外,房地产开发企业很可能超出了其营业范围,应当受到工商部门的行政处罚。

北京市京哲律师事务所律师张国辉也指出,如果购房者用这种方式规避法律规定,从而达到“曲线购房”目的,相当于通过合同约定条款,恶意规避法律的强制性规定。这种条款属于无效,后续无论是哪一方违约,对于合同的订立者,都存在较高的违约成本。

除了为购房者代开公司,由购房者承担费用外,北京市顺义区林河南大街的某楼盘开发商甚至承诺“全额赞助开办公司的费用”。

“最近采取‘免费代办注册公司’的方式,目前只剩余近100套。”销售员称。他解释,以公司名义购买房产再转让时,可节省大笔费用,如果房产直接过户,仅契税就要达到交易金额的3%,但采取转让公司的方式,只需更换法定代表人,花几百元即可。

“开发商和一家代办公司有长期的合作关系,通过这家代办公司,可以节省高额的房产税。例如,一套房子200万元,需要每年缴纳1.7万元房产税。但通过代办公司进行处理,可以按照年租金的12%缴纳,一个月只要交200元。”该销售员强调,还可以将自己的商用地址,出租给代办公司使用,足以抵扣房产税和代办记账等费用。

此外,根据3·26商住新政”规定:之后再开发企业新报建商办类项目时,最小分割单元不得低于500平方米,不符合要求的,规划部门不予批准。

但记者实地走访发现,某些开发商对此也有新的应对方式。

在北京市顺义区某商办楼盘,目前在售的共4栋,其中2栋都是“3·26商住新政”出台后建设。按照规定,最小也有500平方米。

销售员建议:“可联合几个人共同出资开公司来购买,之后再以股权比例的方式来划分面积,细节还可以通过协议进一步明确,这样就可以将大化小。”

张国辉认为,购房者按股份合资购房的行为,是对购房政策的恶意规避。一经查实,协议是无效的。如果未来股东之间产生纠纷,在产权的分割上也会出问题,“协议最终一旦被认定无效,最终受害的是购房者,将承担自己因过错而导致的损失”。

 

“使用权转让”合法性存疑

 

根据201554日住房和城乡建设部修订的《房地产开发企业资质管理规定》,未取得房地产开发资质等级证书的企业,不得从事房地产开发经营业务。

但记者发现,仍然有工业企业参与到了卖房盛筵中,一种新型规避监管的模式产生。

北京市顺义区某LOFT楼盘,共分6层,层高5.6米。目前有两种户型出售,分别为75平方米的两居室和104平方米的3居室。

记者注意到,该楼盘只有《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《国有土地使用证》。

销售员解释,该楼盘是一家工业企业在工业用地上盖的自用楼房,所以没有《商品房预售许可证》。并表示,该企业将房产授权给了一家物业公司,进行经营和管理。在其出示的盖有公章的工业企业和物业公司的授权协议上,客户只需要跟该物业公司签订《房屋使用权转让协议》(以下简称协议书),即可获得房屋使用权。

值得注意的是,购房协议实际显示的是,物业公司和客户之间签订的协议书。上面不仅重申了物业工业已获得工业企业的授权,还明确注明:“当此工业用地使用权到期后,客户可以按照国家规定补交土地出让金,然后继续无偿拥有房产的使用权,不需缴纳任何费用(除水、电、气、供暖费和物业费外)。”

“楼盘没有分户的房产证,不需网签。所以,个人可以随意购买,不存在限购,也不影响客户购买其他房产。”销售员强调。

为何工业企业有权自己盖楼?该销售员介绍,根据《工业项目建设用地控制指标》第4条第4款规定,只要不超过工业项目总用地面积的7%,工业企业可以建设工业项目,所需行政办公及生活服务设施。

房地产观察家涂巍分析,就因为有上述规定,所以有的企业依此以给企业高管建设“住宅”的名义,兴建房屋并用于牟利。由于这种房屋严禁出售,所以采取转让房屋使用权的形式,逃避监管。

在涂巍看来,这种转让使用权的形式,本质上是一种租赁。根据合同法第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动,不影响租赁合同的效力,“如果法院认定这种使用权转让的行为属于租赁,那么购房人的权益能够得到一定的保障,不会因为原工业企业或物业公司经营不善或负债,导致损失”。

王玉臣则认为,在司法实践中,转让使用权被认定租赁存在一定障碍。目前,还没有形成比较统一的法律观点,有的认为纯属规避限购政策,并不构成租赁;有的认为具有租赁特质,可以认定为租赁。

“如果法院认定为租赁关系,可以从一定程度上保护购房人的权利。但是法律上的理性分析和现实,仍然会有些差距。”王玉臣解释,比如企业破产后,房产被拍卖,有了新的产权人,如果遇到不良的新产权人,可能会滋生很多纠纷和麻烦,例如,用断水断电的方法逼迫承租人搬离。

张国辉也对法治周末记者分析,消费者虽然与物业公司签订了房屋使用权的转让,由于这种合同是为了规避国家强制性规定,恶意逃避市场经济调整的规范,因此这种协议无效。

“消费者在国家收回土地使用权或作出行政处罚的过程中,也不再享有土地的使用权。至于支付给物业的房屋使用权转让费用,有可能存在无法追回的风险,陷入后续的诉讼风波。”张国辉称。

 

“供不应求”是假象还是真相?

 

在走访时,法治周末记者发现,有很多看房者在楼盘现场直接签订合同并交纳了订金。为何这种存在风险的房产,依然火爆?

王玉臣分析,在控制房价的同时,部分刚需可能被误伤,为了牟利,在政府限购的情况下,很多开发商不得不绞尽脑汁规避政策。

“这种供不应求假象的背后,是投资者和刚需者的竞争。”王玉臣告诉法治周末记者,每一个地方的房价上涨背后,都有一张有形的推手,这个推手和开发商、中介公司及利益群体密不可分。

王玉臣建议,政府需要降低土地的价格,摆脱对土地财政的依赖,加大保障性住房、公租房的建设,缓解刚需者的压力。对于利用各种不当手段,取得保障性住房和公租房购买资格的行为,要严厉打击。

中国人民大学商法研究所所长、教授刘俊海也认为,应当从供给侧和需求侧两端同时发力。对需求侧来说,不一定非要买房,选择租房的方式也同样可取;从供给侧角度,需要加大住宅土地供应,土地价格要合理。另外还可以考虑对于商品房实行适度限价。

“更重要的是,政府需要加大‘经济适用房’‘廉租房’的供给力度。这样,就可以把高昂的价格倒逼下来。”刘俊海称。

         但涂巍则认为,根据当前的法规,持有住宅所需的成本很低。而房价上涨的强烈预期,让房产拥有者认为,未来可能获得的收益很高。这样对住宅的需求形成了一个无底洞,无论提供多少住宅供给,都会被这个无底洞吞噬。没有人愿意出售未来会增值的商品,只会不断购进。这也是投资需求和刚需,会不断进入市场接盘的原因。

责任编辑:王硕
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