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有人盯上你的房
2018-08-07 22:00 作者:法治周末记者 肖莎 来源:法治周末

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视觉中国

原题:有人盯上你的房

用自己房子为他人担保贷款风险极大

 

有些公司的理房业务模式并非是业主为企业作担保进行贷款,而是业主直接与贷款机构签订贷款协议,贷出资金后再借给用款企业。

律师分析,这种模式风险更大,一旦实际借款人还不了钱,贷款公司不会找实际借款人,而是会直接要求业主承担全部的还款责任,且还款的范围并不仅仅局限在用来抵押的房产上,业主要用全部的财产去承担还款义务

 

法治周末记者 肖莎

北京的吴女士最近接到一个自称“某理房公司工作人员”的电话。对方称,其可以帮助吴女士“盘活固定资产”,具体做法就是,吴女士作为担保人,帮助企业在银行或其他机构获得贷款,根据担保的金额,企业付给她每年一定比例的担保费,而理房公司作为撮合方会获得3%的佣金。

“这个业务既不影响您居住或出租房屋,也不需要投资任何现金,房子有贷款也可以,不仅盘活了您的固定资产,实现房产增值,并且企业这边能得到他需要的资金,能健康地发展,是一个多赢的模式。”该理房公司的工作人员称。

这个工作人员还表示,公司有一套完善安全的操作流程,保证客户房子安全。具体做法就是公司和另外一家担保公司一起,为客户提供反担保,一旦借款的企业还不上钱,由理房公司或担保公司先行垫付。

吴女士乍一听很动心,她大概算了一下,如果可贷款的额度是300万元,她一年受益有18万元,大概可以覆盖自己的房贷。

法治周末记者在百度键入关键词“以房理财”,发现市面上存在不少此类公司,主要就是让业主为其他人做担保在银行贷款,并收取一定比例佣金,或业主自己到贷款机构抵押贷款后,再把钱借给用钱企业并收取一定比例的佣金。

然而,真的有这种“天上掉馅饼”的事儿吗?

 

风险极大

房子有被处置的风险

 

北京金诉律师事务所主任王玉臣听到吴女士谈到的这种理房业务后直接表态,这种所谓的理房模式对业主来说存在极大的风险。

“一旦实际贷款的企业还不上钱,理房公司和担保公司跑路或者无还款能力,业主将面临房子被拍卖替人还债的极大风险。”王玉臣说,因为用房产替别人做担保贷款,业主需要承担担保责任,一旦借款人还不上钱,贷款公司或银行就会要求业主承担担保责任,业主提供担保的房产就会被处置抵债。

北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧也接触过不少因用房产作抵押为别人担保贷款,最终房产被处置的案例,有些业主和借款人是亲朋好友关系,借款人最初也并非不想还款,最终因为经营不善无力还款时,银行就可能将担保人的房产处置掉。

有些公司的理房业务模式并非是业主为企业作担保进行贷款,而是业主直接与贷款机构签订贷款协议,贷出资金后再借给用款企业。

王玉臣称,这种模式风险更大。在这种情况下,业主并不是简简单单地提供“抵押”,而是直接成了借款人。这里面涉及两个法律关系,一个是业主和贷款公司之间的借贷关系,一个是业主和实际借款人之间的借贷关系,听起来是一个事,但是实际上是两个独立的法律关系。

“一旦实际借款人还不了钱,贷款公司不会找实际借款人,会直接找业主,要求业主承担全部的还款责任。而且还款的范围并不仅仅局限在用来抵押的房产上,业主要用全部的财产去承担还款义务。一旦进入到法院执行环节,若业主依旧没有还清借款,将面临被法院直接强制执行的风险。”王玉臣表示。

 

可能是骗局

目的是套取房产

 

郭韧认为,这种所谓的理房模式,在风险和收益方面完全不匹配,不值得冒险,她甚至认为这可能是一种套取业主房产的骗局。

“如果有担保公司为业主反担保,那么担保公司为什么不直接给用款企业担保,到银行贷款?这说明银行现在只认房产,因为房产最容易变现,一旦贷款收不回来,就可以处置担保人的资产。”郭韧分析。

郭韧称,假设业主用房子为企业作担保贷款获取的收益是6%,理房公司作为中介可能会获得3%的收益,企业支付给贷款机构的利率是8%,有些贷款利率可能会更高,那么这家公司获得这笔贷款的实际利率应该在17%以上。什么样的企业利润率有这么高,可以覆盖掉这么高的利息?企业真能还上钱吗?

她甚至怀疑,用款公司和理房公司很可能是一个控制人,只是做成了这样的局,一旦业主把房产抵押,用款公司就称还不了款,最终使得房产被处置。

至于有些公司谈及的双重担保,王玉臣和郭韧均认为理房公司和担保公司的担保能力也值得怀疑。

王玉臣随机查询了某家做理房业务的公司工商资料,发现注册资金只有600万元,实际账面上能有多少钱犹未可知。“而且这家公司股东及法定代表人变更极为频繁。如果一个公司的股东及法定代表人变更极为频繁,且不说是否存在挂名或其他规避风险的问题,起码说明了这个公司是不稳定的。这样的公司,别说去做这种高风险担保,就是一般的合作都要慎之又慎。”王玉臣对法治周末记者说。

郭韧也提到,有些担保公司的注册资金可能有一个亿,但实际上账面上连100万元都没有,反担保能力非常差。

 

或是“以房养老骗局”的变种

 

王玉臣在接受法治周末记者采访时还提到,这种理房模式,其实在很多年前就有了,除了叫“理房服务”以外,还曾有“以房养老”等名称,也有一些人因此失去了最重要的财产而追悔莫及。在2016年,北京就曾经有30多位老人因这种模式被同一个人骗去了6000多万元。

“在实际操作中,一些中间人或公司往往会让业主签署一些委托卖房的授权委托书,甚至会带着去做公证,美其名曰只是办理抵押手续的一部分。这种手法不知道坑了多少人。实际上,抵押贷款和卖房完全是两码事,但是不法者利用很多业主在法律和风险观念上的缺失,骗取了公证授权。在随后的日子里,一旦出现不能及时还款,就会立刻拿着公证授权低价卖房。届时,业主就算想利用法律保护自己,难度也很高。”王玉臣说。

法治周末记者查询公开资料发现,2016年,有些人以推广“以房养老”理财产品的方式把多个老人的房产骗走。基本做法就是中介人A让老人和金主B签订抵押贷款合同,贷出来的钱交给C做理财,C承诺不仅付给老人高额的利息,还承诺会把借款的本息都按时还给B,但是在办理手续过程中,A利用老人防范意识不强的特点,骗着多个老人签订了一份委托卖房合同。当借款到期,C自然不会归还借款本息,贷款到期后,委托人就拿着委托书将房产卖掉并过户。

“这种模式被骗的有不少是老人。提醒大家,天上不会掉馅饼,掉的大多是陷阱。不要给任何理房公司提供这种担保,更不要替别人去借款。看起来丰厚的利润,其背后是赤裸裸的高风险。”王玉臣补充道。

责任编辑:王硕
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