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万科等房企瞄准“存量资产改造”风口
2018-07-31 22:03 作者:法治周末记者 肖莎 来源:法治周末

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郑州第一家万科广场,定位于精致社区购物中心,面积约4万平方米。     视觉中国

 

但凡一个存量资产需要改造,都意味着其运营模式已经无法满足城市的需求,而改造之后能否成功,也考验着房企的操盘能力

 

法治周末记者 肖莎

3年前,刚刚调任北京万科总经理的刘肖,带着对房地产行业未来发展的焦虑和不安,去美国曼哈顿考察,试图寻找答案。

他发现当时的曼哈顿有很多塔吊,纽约人做房地产的方式是,把过去的商业项目改成办公楼,把过去的酒店改成办公楼,或者把办公楼改成酒店。

“即便是在曼哈顿一个这么小的区域里面,他们也会不断地顺应时代变迁,不断地改造城市的存量资产,满足新的需求。”刘肖回忆道。

这样的场景,促使刘肖在回国制定北京万科转型计划时,把“存量资产改造计划”定为北京万科六大转型计划的A计划。

“之所以有如此计划,是因为我们看到了北京房地产市场的两大特征和由此带来的重大机遇。第一个是北京有城市副中心建设的规划,后来又出现雄安新区的建设,在这样的背景下,整个城市的产业结构在重塑,人口结构发生变化,整个产业结构的核心分布都会发生变化,给我们的存量资产改造带来了巨大机遇;第二个是我们发现在北京新增用地非常少,进入了存量时代,必须在存量上做文章。”刘肖说。

如今,刘肖已是万科集团高级副总裁、北方区域本部首席执行官。3年前在曼哈顿考察带来的转型灵感,也有了第一个正式落地的项目——万科时代中心,该项目位于北京市朝阳区的十里堡区域,前身是西单商场。

据刘肖透露,过去3年,万科北方区域在存量资产改造方面已经投资200亿元,其中有75%的投资在北京。

从北京看向全国,在城市更新的大背景下,在城市供地面积越来越少的情况下,布局存量资产改造市场,不仅仅是万科一家的选择。

今年3月,被业内称为“并购王”的融创与资产管理平台盛煦地产还共同发起国内首个存量资产并购基金,规模达200亿元。

 

改什么?

 

从目前开发商所做的存量资产改造业务来看,商业地产、住宅地产以及产业地产,都有企业关注。

“融创之前在住宅项目的存量收购和改造上做得就很不错。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉法治周末记者。

“并购王”融创在过去几年里,不只并购土地,也曾并购多个存量的项目。

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅曾在接受记者采访时提到,融创在2016年收购过一个别墅项目东方普罗旺斯,该项目位于北京市昌平区北七家镇,容积率仅为0.3。该项目从2005年开始销售,原规划有550栋独栋别墅。但是卖了10年,直到2016年转手给融创时,还有150栋独栋别墅及5万平方米的平层别墅待售。

“融创收了这个项目后,改名为北京壹号庄园,并进行了后期包装,卖得很好。”郭毅说。

公开资料显示,今年3月,融创在上海发起的存量资产并购基金,则主要涉水商业地产。

北京万科相关负责人告诉记者,公司在进行存量资产改造计划时,主要选择了住宅地产以外的产品,主要是写字楼和产业园,当前第一个落地的位于朝阳路的万科时代中心和不久后落地的位于望京区域的万科时代中心,都是商办项目。

刘肖还透露,万科北方区域在北京之外做存量资产改造时的核心策略是“一镇两园”,“一镇”指的是体育小镇,“两园”是指科创园和文化园。

这些内容主要属于产业地产的范畴。

“我们希望形成自己的文化园品牌,在文化产业上有比较多的投资。我们目前只聚焦在特别有能力的产品,这样价值创造能力比较大。”刘肖说。

 

改成什么?

 

拿到一个存量资产后,怎么改造,改造后用途是什么,是持有还是出售等,都是企业必须思考的内容。

刘肖表示,结合城市更新而做的存量资产改造,必须要切合城市的规划和城市定位。以北京为例,如果做的产业不符合北京“四个中心”的定位,很难得到政府的认可,如果政府不认可,很多的手续也走不完。

根据《北京城市总体规划(2016-2035)》,未来北京将集中聚焦四个城市功能——政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心。

“明确方向,要做的事就相对简单清晰了。我们要把万科时代中心打造成新型文创综合样本。”据刘肖介绍,打造万科时代中心的核心在于腾退空间再利用、文创上下游产业链接、创新空间价值及优化创业环境。

也因而,由原来的西单商场改造而成的万科时代中心,最终呈现出的是一个集精品商业、文化办公、艺术空间为一体的城市综合体。

刘肖称,在买下或租下一个存量资产时,把它改成什么,在不同业态之间如何选择,还要看操盘手对资产所在地的了解。“实际上我们的房地产行业从业人员还是比较浮躁的,如果去曼哈顿看他们存量资产改造的人,他们跟你讲的第一句话就是,我在曼哈顿生活了25年或者生活了30年,他谈的核心要素是他对曼哈顿地区的了解,以及什么产业在未来发展比较好。”

在决定将位于北京朝阳路十里堡区域的万科时代中心打造成何种业态前,刘肖让万科内部的三个团队进行了PK,包括长租公寓泊寓的团队、商场的团队和办公的团队,最后是办公团队在客户的描摹、经营的理念及其他各方面取得胜利,后来办公团队和商场团队的一小部分共同做了这个事情。

至于对改造的存量资产是自持还是出售,不同企业的选择也不同。

融创在收购东方普罗旺斯后选择改造并出售;泰禾在收购了位于北京东四环中路的远洋国际中心B座并将其打造成府系项目泰禾金尊府后,思路从出售变成了自持;万科目前对万科时代中心的处理方式也是自持,将项目改造后出租。

泰禾方面相关负责人告诉记者,由于该项目位于CBD核心区,地段很好,公司决定全部自持或大部分自持。

“我们的存量资产改造项目策略,基本上都是长期持有。未来3年,公司每年会有100亿元左右的投资在存量资产改造方面,希望3年后,我们大概能够持有400亿元到500亿元的存量资产改造项目。”刘肖说。

 

改造成功的核心要素是什么?

 

但凡一个存量资产需要改造,都意味着其运营模式已经无法满足城市的需求,而改造之后能否成功,也考验着房企的操盘能力。

郭毅认为,收购存量住宅项目后,从产品打造到价格制定再到销售都很重要,有的住宅项目,A企业卖不好,B企业就能卖得好。

严跃进表示,未来存量资产改造能否成功主要取决于几点:第一是对于政策把握的准确度;第二是对于存量物业的定价,若是可以选择到低估项目,那么未来成长性会比较好。

刘肖则通过过去3年的实操,总结出存量资产改造的三个核心要素:资产获取的能力、产品能力以及低成本资金的获取能力。

“很多人会忽略资产这个要素,认为改造的过程和政府报批报建手续很重要。但实际上资产获取是有难度的。”刘肖解释道。

郭毅告诉记者,事实上现在很多资产寻求并购方时,会首先寻找头部企业,而中小企业可能也看准了某些资产有前景,但大企业会更有竞争力。

融创董事长孙宏斌曾经谈到,很多并购项目都是找上门的:“原来有很多并购,我总觉得是因为我们厚道,但现在看来,这个不光是厚道,还有产品好。光厚道产品不好或者是品牌不好他也不会跟你合作,你又好你又厚道,他为什么不跟你合作?”

提到产品能力,刘肖认为做产品的能力不是一个静态的概念,而是动态的。

“我们在设计过程中可以跟未来的租户直接讨论,他对我们是输入,而不是设计师做我们的输入。产品能力也包括理解政府的能力,你能很好地理解政府需要什么样的能力以及政府的规划,这也是很关键的。”刘肖说。

至于低成本资金获取能力,刘肖表示,由于北京万科计划对存量资产改造项目长期持有,长期持有项目需要有长期持有的资金来匹配,这样才有可能对客户有长期吸引力。

责任编辑:王硕
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