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“众筹自救”能否拯救烂尾楼困境
2018-07-10 23:55 作者:法治周末见习记者 于伟力 来源:法治周末


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200名业主在“紫薇苑小区”进行众筹自救。资料图

 

业主需要了解清楚“自救委员会”是否具备法律上的主体资格。在不具备法律主体资格的情况下,很多工作很难开展

有专家称,一方面,众筹自救的做法本身就是一种违法行为;另一方面,还会导致购房人内部之间、购房人和政府部门之间的矛盾,使购房人和开发商之间的矛盾进行转移,产生新的矛盾

 
  法治周末见习记者 于伟力

丁磊(化名)没有想到,自己七拼八凑攒齐首付购买的婚房,竟然烂尾了。

这套烂尾房位于安徽省淮北市濉溪县经济开发区的紫薇苑小区内。和丁磊有一样遭遇的,还有近两百名业主。

安徽省淮北市濉溪县经济开发区管委会(以下简称“开发区管委会”)相关负责人对法治周末记者介绍,该小区由淮北市明星房地产开发有限公司开发建设,于201010月取得紫薇苑小区土地使用权证,前期立项批复、规划建筑方案专家评审等资料齐全,201012月取得建设工程规划通知书,施工许可、质量监督等各种工程建设手续齐全,审批合法。

但就是这样一个手续齐全的楼盘,因为开发商资金链断裂并失联,导致1栋和2栋楼在2015年烂尾了。

为了早日入住,1栋和2栋楼业主成立了“自救委员会”,众筹资金开展自救。

 

业主集体众筹自救

 

紫薇苑小区其中一位业主代表马先生向记者介绍,目前,2栋楼340户业主中,170户业主已经按面积自筹了约300万元资金。这些资金,主要用于水、电气、玻璃、电梯和公共部位(绿化和照明)

对于供电的问题,与供电局签订的供电合同总价是280万元。但是,根据合同约定,先期需要支付70%的工程款,目前已经向供电局支付了200万元。

电梯这块,在楼盘烂尾之前已经施工了一部分。而后续的工程,则签订了4部电梯共40万元的协议,目前已经预付了25万元的电梯款。除此之外,窗户的材料费30多万元全部支付完毕。其他供水费30多万元,也已经支付了8.8万元。

目前,紫薇苑小区确实已经基本解决了供电、供水、电梯和窗户安装等问题。不过,马先生表示仍还有300万元资金缺口。

“供电工程结束以后,我们还需要支付80万元的尾款。电梯的尾款,还需要15万元。公共部位的量化,包括墙面、下水道(厨房、卫生间)、照明,还需要约70万元。供气经过政府帮助协调下,还需要支付104万元。另外,窗户的材料尾款和工程费用,全部加起来差不多300万元。”马先生告诉法治周末记者。

不过,马先生强调濉溪县政府表示愿意先垫资300万元,帮助业主尽快入住。开发区管委会相关负责人在接受记者采访时表示,已经对于业主们的自救行动进行了引导,并帮助“自救委员会”到濉溪县房管局、不动产中心及法院等部门,查询相关信息及协调对接供水、供电和供气等部门。

 

“自救委员会”关键要具备法律上的主体资格

 

多名业主在接受记者采访时表示,这种众筹自救的方式就像“抱着石头过河”,走一步算一步。对此,中国人民大学商法研究所所长、教授刘俊海认为,开发商无力继续经营,导致楼盘烂尾,也不能要求政府来为此买单,因此这不属于社会保障范围。在这种情况下,只能依靠业主自身根据购房面积,共同分担相关费用。但是,要健全业主自救的条件与程序。对业主自治制度要保持必要的谦抑性,只有开发商无力解决,也无法委托其他开发商托管的情况下,众筹自救才能作为最后的选择。

“不过,自救至少还能保证业主能够正常入住和使用房产,否则任凭楼房烂尾,业主的损失会更大。因此,对于这种方式,当地政府应当给予支持和帮助。”刘俊海说。

北京智舟律师事务所律师韩续则认为,在开发商无法履行购房合同的前提下,众筹自救属于购房者自发的合法行为。

北京市景运律师事务所律师李鸿雁则表示,这种方式有非法集资之嫌,且具有一定的风险。“业主自救要顺利实施,首先,业主和开发商签订协议,应涉及扫尾工程权责和实施等具体问题;其次,利用专款专用,确保筹集资金用于专门的扫尾项目”。

刘俊海以为,虽然众筹自救的方式应当鼓励,但是存在较大风险。一方面,建筑施工是一个复杂的系统工程。水、电、气、暖和消防等都涉及专业领域,业主处于相对弱势的地位,在对外交涉的时候容易吃亏;另一方面,业主代表有没有民主精神,能否听取民主决策方式,能不能真正反应全体业主的利益诉求。这既隐含道德风险,也决定了最终能否得到全体业主的支持。

李鸿雁称,这种方式,如果筹集的资金不够完成扫尾,或者被相关方挪用,就会陷入再次停滞,集资业主利益该如何保障也成问题。他还强调,业主需要了解清楚“自救委员会”是否具备法律上的主体资格。在不具备法律主体资格的情况下,很多工作很难开展。

一名不愿具名的房地产商告诉记者,要具备法律主体资格,首先需要成立业主委员会。而在房屋尚未盖好、交付的情况下,是不符合成立业主委员会的法定条件的。

 

自救后,能否通过综合验收

 

在多个专家看来,众筹自救后的小区能否通过综合验收,拿到合法身份也是一个问题。

上述房地产商向法治周末记者介绍,由于办理房屋验收、产权登记需要的手续材料,都掌握在开发商手中。因此,在开发商资金链断裂之后,业主考虑与开发商合作共度难关,是最佳的选择。

李鸿雁也认为,业主需要注意建设工程有关资料的完整性。建设工程施工过程形成的一系列文件资料,包括勘探、设计、施工等资料,要和施工方协调一致,以便日后竣工验收备案。此外,报建流程及报建负责人等的变更和继受,需要行政主管部门的支持和指导。只有这样,才能在竣工验收后,办理相关的房屋产权。

对于紫薇苑小区这种开发商资金链断裂并失联的情况,刘俊海建议,与业主直接筹资施工相比。更好的解决方式是,在广大业主的监督下,请专业的其他房地产商来进行托管,让他们收取一定的托管费用。

北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产研究会理事王玉臣指出,严格来讲这种众筹自救的方式,并不符合房产开发的相关规定,也很难解决后续验收、办证等问题。而且一旦房子将来出现质量问题,追责可能也会存在一定的障碍。

对此,王玉臣列举了以下三点隐含的风险:第一,资金筹集规划和实际到位情况相差悬殊,半途而废;第二,资金和账目管理混乱,容易引发发生内斗;第三,内部管理不规范,很难持久。

“购房人不是建设单位,在开发手续上也不能取而代之,后续验收、办证都存在不小的问题。所有的报批报建手续都是以开发商的名义做的,最终的验收也需要以开发商的名义进行,最终的办证也需要以开发商的名义去做,而且同样还涉及资金问题。以上管理不规范、后续验收和办证问题等都属于难以解决的。”王玉臣谈到。

记者了解到,为了确保政府垫付的资金能够偿还,当前,紫薇苑小区业主自救委员会、自来水公司、供电公司、燃气公司、房管局、管理委员会共同行动,签署协议。准备在对供水、供电、供气和过户进行限制,只有缴纳了后续建设资金的业主,才可以得到这些服务。从而确保后续资金能筹集完毕,最终归还政府。

韩续认为,这种行为是合法的。毕竟垫资本身,并不是政府义务。   刘俊海表示,虽然这种做法可以理解,但是,水电气涉及到生存权利,如果因为不交相应的工程费用,就不给予提供,则会直接影响到社会的稳定及民生。“比较妥善的是在办理产权证,给予限制即可”。

王玉臣则提出了不同看法,他认为应该换位思考。站在出资的购房人的角度上,这种做法是合情合理的,毕竟自救的时候有的人没有出钱出力,是不公平不合理的。但是,严格来讲这种做法是不合法的。除非一些特定的情形,任何人无权对供水供电供气和过户进行限制。

“一方面,这种做法本身就是一种违法行为;另一方面,还会导致购房人内部之间、购房人和政府部门之间的矛盾,使购房人和开发商之间的矛盾进行转移,产生新的矛盾。”王玉臣对法治周末记者说。

责任编辑:郑少东
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