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是谁愿花近500万租万科翡翠书院?
2018-05-23 00:09 作者:法治周末记者 肖莎 来源:法治周末

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北京翡翠书院项目。 视觉中国

 

原题:是谁愿花近500万租万科翡翠书院?

定位高端而非大众 首批60位租户多为公司高管

 

从产品类型上看,万科并不是在创造一个新产品,因为市场上本来就存在高端公寓,在CBD和金融界早就有租金远高于周边市场的高端租赁产品,而且市场上对高端长租公寓的需求一直存在,这种需求是小众的,而非大众的

 

法治周末记者 肖莎

“十年租金180万元”被热议的万科翡翠书院(以下简称翡翠书院),迎来了第一批预租者,共计60人。

在位于北京市海淀区永丰产业基地的翡翠书院营销中心,营销人员告诉法治周末记者,这60人中有55人选择180平方米的复式四居,选择的租期均为一次租十年;其他5人选择90平方米的三居,选择的租期为三年或五年。

“目前,我们在根据客户预约的时间陆续与其签订租赁合同。”万科相关负责人表示。

万科目前给这两个户型的房子定下的价格区间为:180平方米的月租金为3万元至4万元;90平方米的租金为1.5万元至1.8万元。

“可选的租期有三年、五年和十年,不同租期和房源的价格会有不同。”翡翠书院营销人员对记者说。

这也就意味着,180万元仅仅是这60个人在十年里支付的租金最低额(1.5万元*12*10),选择租180平方米的那55个人在十年里花费租金最低需要360万元(3万元*12*10),最高可达480万元(4万元*12*10)

翡翠书院的营销人员补充道,该项目两年后才交付,目前客户需要先缴纳总租金额的20%,剩余部分的租金是选择贷款还是全款,客户可以等到房屋交付时再决定。项目允许贷款,根据银行现在推出的租赁贷,最高可贷100万元。

但无论如何,这个租金价格对于普通人来说无疑是“天价”。有不少人认为,有那么多钱,就去买房而不去租房了。

那么万科是如何找到这些租户的?到底是什么人,愿意花将近500万元去租房?

 

首批租客的获客渠道为内推

 

万科相关负责人告诉法治周末记者,翡翠书院此次推出的房子一共三栋,共72套,主推房源是180平方米的。

为何此次主推的是大户型?

对此,翡翠书院的营销人员称,首批房源的推广方式主要是内推,即由公司向万科的部分合作伙伴作推荐,询问是否有人有租房需求,如果有,想要租的是多大的房屋,对房屋有何要求。

“合作伙伴反馈回来的信息是,改善型住房需求较多。所以这次推出的房型主要是180平方米的复式四居。”该营销人员说,租住180平方米的客户不少是有两个孩子的家庭,原有的三居室已不够住,而购买四居对现金流的占用较高,因为二套房首付达八成,动辄需要一两千万元,所以客户对这种家庭改善型的租房产品有需求。

万科相关负责人也告诉记者,翡翠书院整个项目都是北京万科从市场需求调研中定向研发的。

万科与腾讯曾联合进行过主题为“居住梦想”的主题调研。结果显示,超过一半的互联网人表示愿意尝试高品质社区,有超过八成的受访对象对目前居住情况表示不满足,对他们而言,最主要的居住梦想就是离工作地点近、生活教育养老配套全。

“同时,经过市场调查以及和客户交流,相当比例的互联网精英对租房价格承受力较高。”前述万科相关负责人补充道,通过前期调研,万科就基本确定了项目周边客群形态为高端产业的家庭改善型用户,该客群对于品质的要求远高于对价格的考虑,进而将翡翠书院定位为家庭型高端长租公寓社区,根据用户对户型的需求,把房型定为90平方米左右的三居和180平方米左右的复式四居。

翡翠书院营销人员告诉记者,咨询90平方米户型的大多是周边工作的小两口或有一个孩子的三口之家。

万科相关负责人去年在接受法治周末记者采访时曾提到,全自持项目的产品思路是定制。

不过在今年正式推出翡翠书院时,万科放弃了让用户定制装修内容这一选项。

“因为考虑到定制可能会影响客户入住时间,为了让客户有更好的入住体验,目前套内装修和设计都是一样的。”万科相关负责人表示。

 

定位高端而非大众

 

516日中午,法治周末记者去探访翡翠书院营销中心时,一个小时内大约有四五组人到访看项目,还有一些人是通过预约到该营销中心内的网红图书馆“云中图书馆”看书的。

在看项目的几组人中,有人在询问价格可以匹配什么服务,有人询问租到一定期限是否可以获得产权,还有一个带孩子前去咨询的女士想要了解项目周围的教育配套。

而预约看书的几个姑娘则对法治周末记者表示,这里的租金太高了,不是她们所能承受的。

租金高,几乎是大众对翡翠书院的第一印象,翡翠书院的租金体系又是如何确定的?

“在对产品进行高端定位的基础上,我们充分考察了周边租赁市场的实际水平,参考同级别住宅产品的租赁价格,并结合了我们提供的高品质社区标准,最终设定租金方案。”万科相关负责人表示。

项目定位高端,是万科相关负责人反复对记者强调的事情。

“翡翠书院项目采用低密社区方式建造,属于低密度洋房,容积率约1.78,应用最高等级的绿色三星装配式建筑、减震/隔震技术,配有新风除霾系统,同时配建1.4万平方米自持商业,项目将与万科V-LINK、万科V盟生态圈等自有平台实现链接,为业主提供同样高品质的物业和配套服务。”该负责人介绍道。

在参观翡翠书院的样板间时,其营销人员也试图通过细节来证明项目的高端和人性化设计,比如,入户玄关处可节约空间的双层旋转鞋架、厨房里方便老人使用的升降式拉篮、卧室里可以多角度旋转以方便里外清洁的窗户、阁楼上可随时打开的玻璃天窗等。

“这个项目的目标人群就是高端客户,可能没有需求的人会觉得贵,但是有需求的人,就会觉得还好。”翡翠书院的营销人员称。

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅也对法治周末记者分析道,翡翠书院这样的高端项目本身也不是面向大众的。从产品类型上看,万科并不是在创造一个新产品,因为市场上本来就存在高端公寓,在CBD和金融界早就有租金远高于周边市场的高端租赁产品,而且市场上对高端长租公寓的需求一直存在,这种需求是小众的,而非大众的。

“海淀北部的永丰产业园区附近恰好缺乏这样的高端产品供给,翡翠书院在一定程度上应该说是弥补了项目所在区域的市场空缺。”郭毅认为。

 

首批客户多为公司高管

 

翡翠书院营销人员告诉记者,首批确定的60名客户多为海淀永丰产业基地周边公司的高管,有些租户在租房时可能会由公司提供一定补贴。

万科相关负责人也告诉记者,首批投资人包括经纬中国的董事总经理兼投资人钱坤、幻腾智能创始人王昊、36CEO冯大刚。

这些高净值人群为什么选择租房,而非买房?

冯大刚表示,自己是做投资出身的,投资渠道比较多,而当前房产的租售比比较低,在一些基金上的收益也比买房的回报高很多。“所以对我来说,选择租房还是买房是一个资金使用效率的问题。”

冯大刚同时称,自己身边有很多租房子的朋友。这些人在公司有期权,但期权短期又不能兑现,他们有现金流,但是买同等生活水平的房子也会很吃力。所以当你挣钱的能力可让自己过上你想要的生活水平,积蓄又不够时,租房是一种好的选择。

至于为何选择租十年,冯大刚说,虽然说租房不如买房那样对未来有非常稳定的预期,但十年之后市场租金和现在的差别可能会很大,最好可以锁定。

翡翠书院首批租户又如何评价翡翠书院的租金水平?

钱坤认为,翡翠书院的租金确实显著高于周边产品,而他最后之所以选择这个项目,首先是因为这是一个低密产品,无论是从户型,还是容积率、配套、物业等来看,都比周边现有的品质要高;其次,一般住宅的租金是浮动的,而翡翠书院这十年是锁定房租的,作为家庭租赁,可以比较放心地长住;第三,租购同权的相关政策会越来越完善,这个项目在教育配套资源方面明显优于外部零散的租赁方。

“在政府的推动下,小户型长租公寓的面世基本解决了年轻人租房的稳定性问题。但家庭型客户的租房需求还得不到满足。市场上缺少满足家庭型客户租住需求的产品,才使得买房几乎成为改善需求的唯一出路,进一步加大了住房市场的压力。市场需要能提供更稳定的、有更舒适品质和更完善配套的产品。”钱坤补充道。

责任编辑:王硕
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