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海南为楼市调控提供了6个思路
2018-04-24 23:07 作者:严跃进 来源:法治周末

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视觉中国

 

海南省近期发布的《关于进一步稳定房地产市场的通知》,既与海南当前建省30周年的阶段有关,也与二季度市场略有升温的态势有关。该政策坚持了“房住不炒”的逻辑,对于海南房地产市场的平稳健康发展、自由港的建设推进都有利好

 

严跃进

422日,海南省发布了《关于进一步稳定房地产市场的通知》。此次政策影响力较大,既与海南当前建省30周年的阶段有关,也与二季度市场略有升温的态势有关。总体上说,此次政策坚持了“房住不炒”的逻辑,对于海南房地产市场的平稳健康发展、自由港的建设推进都有利好。

当然,撇去具体的市场影响,海南当前楼市调控的政策思路和模板,其实也会对全国其他省市有借鉴意义。此次政策中的很多调控思路、调控内容等,具有科学性和创新性。所以,针对此类创新的内容,值得各地监管层学习。海南当前的政策版本可认为是全国近期调控政策中的经典版本。

那么,此类政策的创新点具体表现在哪些地方?

 

调控基石:惠及本地居民

 

当前,全国各地房地产市场方面的政策很多,但是惠及的或者强调的重点是不一样的。部分可能强调市场的平稳,部分可能强调房价的抑制,而海南此次政策的思路,更强调了“惠及本地居民”的思想。此次政策指出,“让海南改革发展成果更多公平惠及本地居民,使其更有获得感”。这个思路其实是总纲,各类政策文字都会围绕这一点进行,比如,政策中提到的“建设公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房、租赁住房以及实施棚户区改造”的内容,其实就是强调了对本地居民住房权益的保护。

 

长效机制:用地政策有倾斜

 

在用地制度和改革内容上,很明显针对四个用地领域进行了政策倾斜,即要围绕“基础设施、产业发展、社会发展、民生需求”进行倾斜。从此类政策内容来看,这符合当前长效机制的导向,也符合城市发展的规律。

此次,海南积极推进自由贸易试验区和中国特色自由贸易港,这是城市发展的产业大方向,也是城市社会发展的重点内容,所以通过用地政策倾斜,能够防范让海南沦为炒房市场,进而真正做大产业和经济。预计后续会针对此类用地形成更优的用地模式,如自贸区人才公寓住房建设等。此类倾斜性政策,其实抓住了城市发展的主要矛盾,也利好引导城市科学发展。

 

调控范围:实施全域限购

 

在目前国内市场中,全省落实全域限购政策的就只有海南一个省。

此前在2010年限购期间,类似浙江省也有很多城市限购,但还没有实现全域限购的做法。类似政策密集出台,和海南当前楼市发展是有关的,尤其是各类炒房需求加快进入了海南市场,所以市场必须要进行稳定和管控。大体上说,海南此次提出了一个很好的命题,即如何在全省进行系统性的限购政策布局,进而防范出现“此消彼长”的炒房现象。后续包括京津冀、长三角、珠三角等,其实都可以采取类似全域限购的做法,但具体的城市可以略做政策差异化处理。

 

调控艺术:定向销售政策

 

此次政策规定,“五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售”。

此类表述具有艺术性,表面上看是限购的升级版,实际上,其实就是前面提及的“惠及本地居民”的思路贯彻。类似定向销售的政策内容,和此前武汉、长沙等采取的定向摇号政策有相似的逻辑。这样做,其实就是限定了购房资格,即只允许本地人或者刚需购房者入市。客观说,类似做法反而是最公平的做法,市场异议是最小的,本身就是房地产市场民生属性的体现。

 

调控补丁:假结婚购房受管控

 

此次政策规定,“自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房,并须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明”。

类似规定虽然没有提到假结婚的内容,但其实就是为了给类似行为打政策补丁。从逻辑上说,当前各地政策中本地购房者的政策相对会宽松,所以不排除部分炒房者会通过假结婚的方式来购房,这确实会干扰市场的稳定。而通过类似社保缴纳的做法,其实就可以实现很好的管控效应。因为即便是假结婚后,购房者也是需要具备家庭成员缴纳两年社保的要求,那显然就没意义了,因为在海南部分区域中,若有两年社保,那么即便是外来人口也还是可以购房的。

 

调控重拳:设定禁止购房规定

 

此次政策规定,“对提供虚假证明、规避限购政策购买住房的个人,撤销其购房合同网签备案,5年内不得在我省购房”。

对于此类购房违规的做法,海南省给出了市场禁入的严厉规定。类似严厉规定,也是在原有限购基础上给出的新内容。通过此类内容,有助于提高政策威慑力,其实是禁止购房的规定。若是购房者一定要突破政策红线,那么对不起,5年内丧失购房资格。这可以认为是调控的重拳,全国其他城市在后续可积极借鉴。

(作者系易居研究院智库中心研究总监)

责任编辑:王硕
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