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违规群租房何以成为打不死的“小强”
2017-11-21 21:56 作者:法治周末记者 管依萌 来源:法治周末

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有人搬离位于北京北四环边上的一家群租房。 资料图

 

在共享经济时代,应该通过共治实现共赢:比如,调动社会力量参与治理群租房乱象。再比如,政府可以绕过一些问题中介,建立开放性的透明的不含灰色利益的租赁平台,使业主、租户直接发生关系,且处于被依法依规监管的阳光化状态

 

法治周末记者 管依萌

初冬的北京,寒风乍起,街上的行人裹着厚衣服行色匆匆。江雪“拖家带业”地离开了位于北京刘家窑地铁站附近的住处。一个背包、一个行李箱、一个手提袋,是江雪仅有的家当。由于“不合群”,她要搬家了。

一个小时后,江雪从刘家窑来到知春路。两所住处变化并不大,不过是从10层来到3层,从上铺来到下铺,从8人间来到了6人间。除此之外,江雪的舍友从30人变成了20人。而这住处,无非就是屡禁不止的群租房。

“乍一看,群租房里全是床。”这是江雪对群租房的第一印象。

群租房,很多人对此并不陌生,就是一群人租赁一个较大的房屋居住,通过改变房屋结构和平面布局,把房间分割改建成若干小间分别按间出租或按床位出租。

 

居住面积尚不足4平方米

 

据江雪回忆,刘家窑的房子是她2016年大学毕业后来北京的第一个租房,打开卧室的门,最夺人眼球的是5张锈迹斑斑的架子床,每个床分为上铺和下铺,江雪租的便是上铺。

彼时,她所住的房子是一所被改造过的两室一厅,客厅被分割成两个小卧室和一个公共的小过道,此外,这所房子里还有包括原本的两间卧室、一间厨房以及两个卫生间。

江雪一共有29位舍友。其中,居住在同一房间的舍友除她外还有9人,“我们10人住的是房子的主卧”。此外,次卧塞了8个人,原本的客厅被分隔而成为两个卧室,都塞了6个人。如果按人均居住面积计算,江雪等30人所占有的居住面积尚不足4平方米。

“感觉就是从大学的宿舍搬到了社会的宿舍,不对,一个房间住10个人,还不如大学的宿舍。”江雪在大学期间住了四年的上铺,只不过她的大学宿舍是四人间。“那时候可是上床下桌,再看看现在……”江雪每每想起今昔的对比,都会想起大学室友的一段调侃,“王小二过年,一年不如一年”。

不仅如此,大学的住宿费不过是1300元每年。而今,一个上铺一个月便需要650元,而下铺则要750元每月。

江雪向法治周末记者介绍道,650元的租金包含着每月的水费、电费以及网费等。而下铺之所以贵100元,无非是因为下铺更方便。

当然,群租房并不符合北京市有关群租房的政策。2011年5月5日,修改后的北京市《房屋租赁管理若干规定》强调,不得将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等作为卧室出租供人员居住;集中出租房屋供他人居住,出租房间达到10间以上或者出租房屋居住人员达到15人以上的,出租人应当建立相应的管理制度,明确专门的管理人员,设置监控、灭火等治安防范、消防设备设施和安全通道,并建立信息登记簿或者登记系统。

2013年7月18日,北京市又出台了《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》(以下简称《通知》),对社会关注的群租问题,首次给与了明确的标准界定。《通知》要求,应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位,不得改变房屋内部结构分割出租,不得按床位等方式变相分割出租。

《通知》规定,出租房屋人均居住面积不得低于5平方米,每个房间居住的人数不得超过两人,有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外。在房屋居住面积保证人均5平米的前提上,一室一厅最多住4人,二室一厅最多住6人,三室一厅最多住8人。

然而,江雪恰恰成为出租人违反规定的“合作伙伴”。无论是三室一厅居住30人,还是两室一厅居住20人,都突破了规定的底线。

 

被迫选择了违规的“群租”

 

“幸运的是,我们十人的大卧室有个独立卫生间。”这是在刘家窑居住时唯一能让江雪自我安慰的一点了。江雪是一名会计,每天早上9点上班,除去半小时的车程和早饭时间,至少得8点起床。可是,在这间十人间的厕所,所有的时间安排都得重新规划,甚至需要和下铺阿姨一样记住每一个人的用水时间。“最初的时候,我甚至还在手机里设置了闹钟提醒。”江雪无奈地笑道。

“十个人的卫生间,你只有经历过,才会知道其中的味道和无奈。”除了日常在外工作和晚上的睡觉时间,在江雪的印象里,卫生间的门似乎从来都是反锁的。

每天上班前的洗漱仍旧令江雪头疼不已。“大家出门的时间其实都差不多,最怕赶上早上洗澡的舍友。”江雪告诉法治周末记者。江雪认为,只要住进十人间一周左右,卫生间的争夺就会加剧和其他舍友之间的矛盾和埋怨。

2014年,对外经济贸易大学教授廉思发布了《青年蓝皮书:中国青年发展报告(2014)No.2——流动时代下的安居》。在他所进行的“北京市青年住房状况调查”中显示,有52.1%的被调查者在北京租房。

他们付出的平均月租金是1993.4元,占家庭人均月收入的37.1%,略高于其自认为最多能够承受的比重(35.2%)。这意味着,对于租房居住的受访者而言,每月的房租负担已达到其所能承受的“极限”。重压之下,很多年轻人被迫选择了并不被政策允许的“群租”。

在接受法治周末记者采访时,央视新闻联播编辑部评论员王石川表示,有需求就有市场,对于农民工和刚毕业的大学生来说,群租房就是他们的刚需。市场需求极其旺盛,导致群租房成了“打不死的小强”,即便暂时沉寂也会暗流汹涌,过不了多久就“春风吹又生”。这几年“逃离北上广”的呼声日高,但从现实反馈看,北上广深以及南京、杭州等地,仍是最吸引农民工和大学毕业生就业的地方。涌进的就业人口越多,群租房市场自然就越火热。

在王石川看来,北京对群租房的管理越来越严格、规定越来越精细化,这种变迁与城市发展有直接关联。一方面是从安全角度着想,群租房引发的悲剧不胜枚举,不治理是对租客不负责任。

另一方面也无需回避北京市相关部门“赶人”的内在逻辑,通过治理群租房,抬高外来低收入群体的生活成本,迫使他们离开北京。

“目前一些群租现象较多的地方都有关于群租方面的地方规定。”北京市京师律师事务所律师王琮玮告诉法治周末记者,“群租房因为不是法律上的概念,因此,要明确群租房是否违反法律规定,需要对群租进行明确的确认才能相对应具体法律规定区分法律责任。”

不只是卫生间,在江雪住在刘家窑的日子里,这间一百余平方米的房子任何一块公用的地砖、一个公用的家电甚至一面共用的镜子都会成为众人争夺的财产。

“不只是厕所不够用,连上网都是问题。”江雪不忘补充道。

在和父母、朋友通过微信视频或是语音通话的时候,信号不佳早已成为家常便饭。至于吃饭,连取外卖都要挤在客厅狭窄的通道里排队,更别提厨房里唯一的燃气灶。

有人熬夜不肯关灯、有人上了厕所忘记关门……江雪受够了晚上12点之后的洗澡声、马桶冲水声、洗衣机转动声、敲键盘声以及不知哪里的各类方言。

当江雪把这些问题统统反馈给房东的时候,得到的回复永远都是:“习惯了就好啦。”就这样,习惯了一日又一日,对面床位的舍友换了一批又一批,江雪终于忍够了,也不想再习惯了。终于,江雪告诉了房东不再续租。

 

“中介”不把法规放在眼里

 

退租的时候,江雪从房东那里得知,自己住过的床铺在她退租第二天便会有新人入住了。

据法治周末记者调查发现,58同城等一些网站上有不少关于群租房的链接,而在与所谓的房东交涉时,他们往往会称自己为经纪人,并强调用来出租用的房子是自己的。

“我是这个房子的经纪人。”在江雪租下知春路六人间的下铺之前,知春路的房东这样告诉她。而刘家窑的房东也对江雪说过同样的话。

“知春路的房我不知道,但是刘家窑的房不是丽姐(经纪人)的,也不是房东直租的。”江雪透露。

丽姐是东北人,30岁出头,却在北京摸爬滚打了近十年,一手“打太极”玩得甚好。

“再忍忍,我找人给你修”“年轻人,忍一忍”“习惯习惯就好啦”……江雪表示,这都是丽姐的经典语录,租客遇到的所有问题无一不被丽姐以四两拨千斤化解掉。

但是,每当到了交房租的时候,二房东一定会提前一天打电话来约时间,随后的第二天也必定会准时出现在房间里。

140平方米的房子,在丽姐改成群租房之后,即便她以每月一万元的租金从业主手中租下来,每个至少价值650元的床铺也会让她赚得盆钵满盈。“36个床铺按每月租出30张,一张床铺按650元计,丽姐一个月至少净挣9500元。”江雪不止一次算这样的经济账。

在远离了丽姐的“压榨”之后,江雪又落入盖姐的手心里。

“要租就得马上决定,后面还有人来看。”在江雪准备拿下知春路六人间的下铺时,经纪人盖姐的电话不断。

盖姐话音刚落,她立刻显示出自己对类似问题的丰富处理经验:“小江,你肯定看过不少房子了,这个房子的装修值什么价位你也应该清楚,这是最优惠的价格,真的没法再低了。”同丽姐一样,她也说了一个“真的”。

90平方米不到的两室一厅要住20人,进大门之后,一条不足1米宽的过道通往公共卫生间和浴室,厨房里杂乱摆放的餐具让江雪看到了同刘家窑30人间相同的命运。

无奈,拮据且疲于找房的江雪终究还是中了盖姐的套路,“一个月700元,租金月付”。江雪说道。

在丽姐、盖姐这些群租房中介眼里,有关群租房的管理规定就如同空气一般。实际上,也不难发现里面的套路,有些群租房,就是业主将房屋包租给中介之后,由中介对房屋改造成群租房进行出租的。

王石川告诉法治周末记者,群租房大行其道,最应该被究责的应该是黑中介和明知故犯的经纪人。除此之外,业主和租户、小区的物业公司、业主委员会也应该承担相应责任。

王琮玮则表示,正是由于存在市场需求,群租一直屡禁不止,有关部门在管理上也存在较大难度,比如对于打了隔断的房屋,在检查时发现后会被要求整改,但整改过后,又会恢复“群租”出租。

群租房屡禁不止,王石川认为,群租房管理的难度主要在于有法不行、有规不依,在现实实践中,管理成本过高,管理者与被管理者长期处于“斗智斗勇”的状况。同时,由于违法违规成本过低,导致被管理者(比如中介)不把法规放在眼里。

 

为外地务工人员建立保障用房

 

江雪的朋友王辉也遇到了类似的经历,王辉是一名语言障碍者。他在一家游戏公司从事技术工作,来北京已经三年了。前两年一直与朋友合租一间两室一厅,但由于朋友选择回老家、房租连年上涨的原因,他别无选择地住进了由三室两厅改为7个小隔间的群租房。

由于交流不便,法治周末记者与王辉交流只能依靠手机:“其他舍友缴纳房租都是一个月一付,而中介却要求我一下子付3个月的房租。不仅如此,中介费我也比别人多交500元,还需要多缴纳一个月房租作为押金。”

更令他生气的是,朋友来他家中借宿,中介竟上门要多收取他朋友一个月的住宿费。

“那天我去上班了,朋友独自在家,也不知道中介如何得知我朋友来借宿,趁我不在家的时候,堵着门,管我朋友要借宿费,要求他缴纳一个月的房租。”王辉的字里行间透露着无奈,“为了不给我添麻烦,朋友与中介谈了下价格,最终给了他1500元。”

为了省钱,王辉在找房子的时候选择了中介费和房租更加低廉的群租房,也未曾证实给他找房子的经纪人是否所属正规中介公司。

在王琮玮看来,对于群租的管理,首先应当在现有管理规定的基础上,通过立法加以明确,明确群租房的法律定义,纳入群租房的管理范围,还要将出租房屋、业主、中介以及承租人进行信用登记,以信用评级的方式对出租房屋进行公示。同时,对于出现的黑中介进行预警,让更多承租人可以选择信用良好的业主、中介承租房屋,减少违法行为的发生。

此外,要大力发挥社区在“群租”房管理中的作用,王琮玮说,可以设立巡查制度和违规报告处罚力度。对于用于群租的房屋,采取限制其在一定时间内出租的管理措施。

王石川则认为,应把管理变为治理。在共享经济时代,应该通过共治实现共赢:比如,调动社会力量参与治理群租房乱象。再比如,政府可以绕过一些问题中介,建立开放性的透明的不含灰色利益的租赁平台,使业主、租户直接发生关系,且处于被依法依规监管的阳光化状态。

王石川提出了两条解决低收入群体的住宿问题的思路:一个是在全社会倡导“房子是用来租的”理念。通过行之有效的制度安排,把更多的闲置房子推向市场,形成供过于求的局面,可借机降低房租。房租下来了,群租现象势必减少。另一个是政府有责任为农民工、为大学毕业生提供租房。

王石川认为,湖北省武汉市的一些做法值得点赞:专门出台的政策提出,在未来五年,建设和筹集250万平方米以上大学毕业生保障性住房,其中,大学毕业生安居房85万平方米,以60平方米的小户型为主;大学毕业生租赁房165万平方米,以人均租住面积20平方米为主。让大学毕业生以低于市场价20%买到安居房,以低于市场价20%租到租赁房(如属于合租的可低于市场价30%)。各地完全可以因地制宜,推出适合本地的优厚政策,惠及大学毕业生和农民工。

“群租房的问题从来都不只是群租房的问题,而是涉及民生,涉及低收入群体的生活品质,甚至关乎社会稳定。”王石川告诉法治周末记者。

责任编辑:孟 伟
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