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融资趋难 房企回A不易
2017-11-14 23:12 作者:法治周末记者 肖莎 来源:法治周末

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资料图。

2010年至今,至少有富力、万达商业、龙光地产、首创置业拟从H股回A股,但均尚未成功,其中2005年登陆H股,2007年第一次申请回A的富力,已经是第五次申请回A,前4次均以失败告终。此外中国恒大也计划通过借壳重组的方式回到A股,但重组事项尚未完毕,目前尚未提交IPO申请书

 

法治周末记者 肖莎

广州富力地产股份有限公司(以下简称“富力”)从港股回A股的路走了十年,还没走完。

近日,证监会公布消息称,第五次冲刺A股的富力,IPO进度更新为“中止审查。”

随后,富力发布公告称,由于本次发行的一家联席保荐机构负责此次发行的一名保荐代表人从该机构辞职,该机构需更换一名新的保荐代表人,因而富力向证监会提交了中止审查的审查。公司将在该联席保荐机构完成保荐代表人变更手续后,向证监会提交申请,恢复对本次发行申请文件的审查。

一位常年做IPO业务的律师张欣告诉法治周末记者,根据证监会201612月发布的《发行监管问答——关于首次公开发行股票中止审查的情形》,发行人提交首次公开发行股票申请文件后,在审核过程中发生保荐代表人变更等情形时,发行人会被列入中止审查名单。

“通常如果是更换保荐代表人,从中止审查,到更换保荐代表人完毕恢复审查,大概需要一两个月的时间。”张欣说。

但是对于包括富力地产在内的有住宅类业务的房企的A股上市进度,张欣表示很不确定。

“目前整个IPO客观上审批速度是在加快的,我手上的非地产行业的企业上市周期通常在一年以内。但是住宅类房企的上市会很难,商业地产稍微好一些。”张欣补充道。

梳理公开资料,法治周末记者发现,2010年至今,至少有富力、万达商业、龙光地产、首创置业拟从H股回A股,但均尚未成功,其中2005年登陆H股,2007年第一次申请回A的富力,已经是第五次申请回A,前4次均以失败告终。此外中国恒大也计划通过借壳重组的方式回到A股,但重组事项尚未完毕,目前尚未提交IPO申请书。

为何近年来,房企回A之路如此难?这种情况对于房企融资能力会有何种影响?

 

HA难在哪儿

 

除了富力五次回A未果外,首创置业目前也是第五次申请在A股上市。

证监会公开资料显示,首创置业201611月提交了IPO申请书,目前处于已反馈状态;2015年下半年就提交了IPO申请书的万达商业的审批状态亦为已反馈。

据《中国证监会发行监管部首次公开发行股票审核工作流程》,首次公开发行股票(以下简称首发)的审核工作流程分为受理、反馈会、见面会、预先披露更新、初审会、发审会、封卷、会后事项、核准发行九个环节。

反馈后的上市路还有很长一段。

为何房企从HA那么难?

张欣表示,住宅类房企当下上市较难的主要原因是行业调控。

民生证券发布的研报也显示,200912月,以“国四条”出台为标志,地产调控收紧。20101月,“国十一条”出台,同时证监会指出房地产公司IPO和再融资,都需要征求国土资源部意见,其开发行为需要住建部进一步检查认定。境内房地产企业IPO基本停滞,从2010年至今,只有2家房地产企业在201512月成功在A股上市(招商蛇口融资481亿元,新城控股融资53亿元,合计融资534亿元)

2010年以后,监管层之所以严卡房企上市,一方面是不希望资本市场支持房企,因为中国的房地产业和经济的关系太密切,监管层担心,如果房地产市场和金融市场关系过于紧密,一旦房地产市场波动,会造成系统性风险;另一方面的原因是,房地产企业本身的不规范性也比较大,存在上市风险。”中国指数研究院企业研究总监蒋云峰也告诉法治周末记者。

 

缘何屡败屡战

 

民生证券的研报指出,在境内IPO受阻的情况下,其他房地产企业只能通过港股等境外市场上市(2013年旭辉控股、新城发展、金伦天地等一批房地产企业赴港股上市),或者在A股借壳上市(2015年湖北金环、绿地控股)

港交所网站消息显示,今年926日晚间,正荣地产向港交所提交了IPO申请。在当前的政策环境下,正荣地产仍把港交所列为第一上市地点。

“当初选择弃AH的很多房企,主要是考虑的上市效率的问题。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说道。

然而,在港交所上市并非这些房企股权融资路的终点。包括万达商业、富力等在内的诸多在港上市房企,却都选择在港上市后回A股,而且如富力和首创都已经是多次计划回A

房企在从HA这条路上为何愿意屡败屡战?

同策咨询研究中心总监张宏伟告诉法治周末记者,房企愿意回A主要是因为H股和A股的估值方式不同,A股的估值会相对较高。

王健林在一次参加电视节目时也表示,万达商业在港上市以后仅一年半又私有化退市,一定要付出比上市更高的成本,为什么?很重要的原因是觉得价值被严重低估。

估值低,股价就上不去。公开资料显示,万达商业在港上市当天就跌破了发行价,且历史最高股价只到78港币,而最低价却低到了31.10港币。

A股还有两点是H股不能相比的。第一是A股市场的活力更大,股票容易受追捧;第二是新型城镇化带来了很多地产投资机会,所以地产股在A股往往表现更好,利好房企融资。”严跃进分析道。

对于房企回A的前景,张宏伟在接受法治周末记者采访时认为,短期A股上市难不代表长期如此,这些房企之所以愿意屡屡冲刺A股,还有一个原因是,长期来看,IPO还会是注册制,A股还是更加开放的,房企还是愿意回来。

严跃进也表示,当前排队的房企都是规模较大、品牌影响力较大的房企,带有很强的市场影响力。回归A股应该问题不大,关键看审批效率。

 

融资整体趋紧

 

“当下回A难对于相关企业的融资而言,势必会造成不小的压力。”谈及当下回A难给房企可能带来的影响时,严跃进如此说道。

严跃进称,目前房企面临的融资难题还不仅仅存在于回A这一个事情上,公司债发行、美元融资目前都处于趋紧态势,由于当前房企整体销售情况还可以,总体上资金面还不错,房企还没到融资压力最大的时候,资金面紧张的情况估计会在2018年上半年出现。

中原地产研究中心的统计数据显示,境内融资难度加大的情况下,今年前7月,多家房企密集发布美元融资,同比上涨209%,刷新同期历史纪录,7月单月,房企海外融资合计达到了32.8亿美元。

“但是美元在年内二次加息后,对于国内的融资市场的环境是有影响的。”严跃进说,7月以后,海外融资难度也在加大。

中原地产首席分析师张大伟也告诉记者,今年以来,房企的融资成本在逐渐增加,2017年来发行的债券利率均在5%6%以上,多宗融资的资金成本已经接近或超过7%。整体看,所有房企的融资成本相比2016年平均4%均有非常明显的上行,目前很多融资的年化收益率已经在5.5以上。

“支持2016年房地产市场爆发的主要原因是房企的各种渠道低价格资金,债券是其中价格最低的资金来源。2017年房企发债难度加大,对房企来说将明显提高资金价格。”张大伟说。

张大伟预计,从各地楼市调控看,房企的资金情况还会受到继续的压力,发债等渠道还有可能继续收紧,对房企来说,未来半年很可能会面临越来越大的资金问题,所以也要求房企加快销售回笼资金。

“后续融资方面的收紧是大趋势,但有一点可能会放宽,比如说做租赁市场方面融资应该是会有实质性的放宽的。”严跃进分析。


责任编辑:王硕
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