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信用租房五个问题待解
2017-10-24 21:06 作者:法治周末记者 肖莎 来源:法治周末

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资料图。


在减免押金、减少资金占用等方面改善了租户租房体验的信用租房,要想向更大范围推广,还需要解决房源供应、房东权益保障、信用评价体系完善等五个问题

 

法治周末记者 肖莎

“下次租房,你会通过支付宝的信用租房平台租,还是会去中介租房或直接找房东租房?”

支付宝的信用租房平台在全国8个城市上线近半个月后,法治周末记者把这个问题抛给了多个北京的租房者。

一部分人对支付宝推出的“信用免押金”服务感兴趣,因为减免押金和押零付一的情况,与以往的押一付三甚至押三付三相比,能有效减少对自己资金的占用。

但也有很多租房者表示,还是会选择通过中介租房或跟房东直租,因为支付宝租房平台的房源较少。

“你想要把房屋出租出去时,会考虑把房源接入支付宝平台,并提供信用免押金服务吗?”

同样,法治周末记者也把这样的问题抛给了多个有房屋待出租或正在出租的人。

超过半数的个人房东的回答是:“仅凭芝麻信用给出的分值来判断房客是否可靠,感觉还是不太有谱,万一租客把家里东西弄坏了或者卷东西跑了呢,还是收押金心里踏实些。”

在减免押金、减少资金占用等方面改善了租户租房体验的信用租房,要想向更大范围推广,还有一段路要走。

 

当前合作方均为机构

房源少的问题亟待解决

 

“信用租房未来如果想要大面积铺开,迫切需要解决的一个问题就是增加房源。”伟业我爱我家集团市场研究院经理孔丹告诉法治周末记者。

我爱我家旗下的房屋资产管理品牌相寓从2015年起就开始尝试与支付宝及芝麻信用合作,尝试推出靠信用减免押金的服务,相寓不需要向支付宝平台支付任何费用,相寓的想法是通过芝麻信用这一工具为客户提供更好的服务,而芝麻信用可以借助相寓切入租房市场。

“目前这项服务已经从北京推广到全国十多个城市,使用信用租房的相寓客户占比超过80%,人数达到十多万人。”孔丹说。

但是孔丹也透露,我爱我家传统的中介服务涉及的房源,至今仍未接入支付宝平台。

究其原因,孔丹表示,传统的中介服务都是个人对个人的,租房合同签订的双方为房东和租客,押金和房租也都是交给房东的,如果要把这些房源上线到支付宝平台,就要说服房东同意免除押金,或者说服房东直接把房子委托给相寓出租,但目前这一工作比较困难。

“年轻人对新事物的接受度还高一些,中老年房东接受起来会很难。”孔丹说道。

支付宝相关负责人也告诉法治周末记者,支付宝目前接入的合作方主要是连锁品牌公寓魔方公寓和服务商蘑菇租房等,其中通过服务商接入了近百家品牌公寓,比如welike、朗筑公寓等,目前已接入房源超100万套。

但是上海中原地产市场分析师卢文曦表示,一个不得不承认的事实是,租赁市场上,品牌公寓或房屋资产管理商等住房租赁机构所掌握的房源相对较少,绝大多数是个人房东手里的房源,如果个人房东的房源不接受“信用租房”的形式,那信用租房大面积铺开将会很难。

“未来支付宝的租房平台如果想要有效扩展房源,必须考虑的是跟中介合作,毕竟中介掌握着大量的个人房源。”卢文曦说。

上述支付宝相关负责人也透露,后续支付宝也会和传统中介公司合作,逐步接入传统房屋中介的房源,目前已经有一家合作的中介,月底就要开始试运行了。

 

免押金房源占比低

房东对“信用免押金”存顾虑

 

租期到了,押金却被房东或中介以各种理由不退,这是不少租房者都遇到过的问题,也因而,支付宝信用租房推出的免押金服务得到了部分人的青睐。

但是记者通过支付宝的租房平台发现,目前上线的房源并非100%可以享受免押金服务。支付宝把租赁房屋产品分为三类:整租、合租和免押金,只有在免押金频道下的房源,才可以享受“芝麻信用分达到650分免押金”服务。

目前支付宝租房平台上线的房源中免押金房源的占比到底有多少?

支付宝相关负责人告诉法治周末记者,信用租房的占比约15%左右。

“信用租房是一个新生的方式,各方都需要有一个了解和验证的过程。通过我们在上海试运行的情况看,85%的用户最终选择了占比只有15%的免押金房源,说明这一方式用户是喜欢的,因此我们也认为信用租房将会成为未来的趋势。”支付宝相关负责人补充道。

这也意味着,即便是目前支付宝介入的机构房源,机构房东对于免押金这一模式也并非百分百认可。

一个已经接入支付宝平台的品牌公寓服务商的工作人员告诉记者,该品牌旗下的房源只有价格相对较高的才会允许免押金。

“一旦推出免押金服务,我们就要承担较大的风险。如果租客把房间里的东西弄坏了不赔,或者租客签了一年合同但住了一个月不吭声走了,或者水电气费用不结清就走了,那我们就得承担维修和房屋空置的风险。”这位工作人员表示,因此公司要求,如果房源是免押金的,租户每个月需要提前20天缴纳下一个月房租。

而且据前述品牌公寓服务商工作人员介绍,通过支付宝的信用平台租房,租期至少是一年,如果租期在一年以下,租金价格需要上涨30%。

孔丹分析,押金等就是不信任的产物,目前来看,无论是个人房东还是机构房东对于租客的不信任感还是存在的。

相寓在和支付宝合作之初,关于租户违约后的责任承担机制是如何协商的?

孔丹透露,双方当初都是给予尝试的心态展开合作,出了问题各自解决,支付宝的责任是优化评价机制,相寓则承担违约带来的风险,同时向支付宝反馈相关租客的租赁行为,以便帮助支付宝随时调整用户的信用值。

 

如何有效保障房东权益

不能仅靠支付宝信用约束租客

 

孔丹告诉记者,相寓的大部分客户对于调低芝麻信用分还是很在意的,所以很多人即便是违约了,也不是故意违约,可能是不小心忘记缴纳水电费了等,出现这种情况,客户一般会主动跟相寓的工作人员沟通,请求不要降低分值。

“对于在乎信用的人,靠信用约束来是有用的。”孔丹说。

如何在保障租户权益的基础上,有效约束租客行为,让更多的房东愿意参与到信用租房中来?记者也把这一问题抛给了支付宝。

支付宝相关负责人对法治周末记者表示,支付宝目前的基本方法也是信用约束,支付宝正在着力构建一个租房行业信用体系,以信用为核心引擎,形成显性化的行业评估体系,对租前、租中、租后全链路的行为规范、交易流程进行重构,并最终沉淀出租房诚信档案和行业信用公约。

“对于租房后可能损害房东利益的行为,支付宝引入信用奖惩机制,建立租房行业的黑白名单。基于各方的履约记录,形成租客,房东和从业人员的租房诚信档案,从而持续反哺整个行业信用体系。爱护房源、按时交租、诚实守信等行为都有助于信用积累;而恶意欠租、提前清退、任意涨租等失信行为也会影响其信用评估,通过行业良性循环,营造遵守契约的行为,化解租房纠纷。”支付宝相关负责人补充道。

不过该负责人对法治周末记者透露,支付宝还在着手考虑更多的保障房东利益的手段,比如说是不是可以通过保险等蚂蚁金服具备的多维能力,在目前的“支付+信用+消费金融”基础上让服务内容更丰富一些。

卢文曦在接受法治周末记者采访时还提醒道,信用的事情不仅体现在租房环节,如果要想让信用对个人的约束力更强,还需要通过国家立法,把各个环节的信用值打通,让不守信用的人真正受到处罚。

记者看到,住建部、发改委等多部门此前联合下发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》要求,未来要建立健全住房租赁企业和房地产经纪机构备案制度,强化住房租赁信用管理,建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制。

 

免押金租客若违约

支付宝是否需担责

 

“基于目前的情况,不能仅靠信用约束来吸引房东,如何在租后环节更好地保证房东利益,弥补房东的事后损失,也是支付宝等信用租房参与方需要考虑的问题。”卢文曦说。

如果通过支付宝平台租房,房东和租客之间出现纠纷,比如芝麻信用分超过650的免押金租户损害房屋后拒不赔偿等根据支付宝和房源管理者之间的协议或约定,出现这类问题,支付宝是否需要承担责任?

对于这一问题,支付宝相关负责人并未直接回答。

北京市京师律师事务所房地产交易法律事务部主任王琮玮告诉记者,支付宝只是提供了一个关于信用的参考值,并未强迫介入支付宝租房平台的所有机构房东或个人房东都接受“芝麻信用分达到650即可免押金”这一条件。

“如果支付宝和机构房东或个人房东签订协议,由支付宝对芝麻信用分达到650分以上的用户的信用进行担保,并承担这些用户违约的责任,那出了问题应由支付宝承担;如果支付宝未做这样的担保,那支付宝提供的就是一种信用参考,既然房东接受了这一免押金条件,就意味着知晓相关风险,出了问题,责任需要房东自行承担。”王琮玮补充道。

某家已经接入支付宝信用租房平台的品牌公寓工作人员告诉记者,目前免押金房源的租户如果出现违约等问题,责任由公寓方自行负责。

深圳市房地产研究中心房地产研究部副部长李宇嘉在接受法治周末记者采访时还表示,芝麻信用分达到650分以上的客户的违约概率很低,违约给房东造成的损失相对可控,即便是支付宝现在承诺,一旦免押金房源的房客违约,支付宝来兜底,对于支付宝而言,收益也是远远高于损失的。

“这样的话,一来这样可以让更多房东放心把房子接入平台,二来使用信用租房的人多了以后,支付宝可以掌握大量的租房大数据,大数据的意义不可估量。”李宇嘉说。

 

信用评价体系仍需完善

需引入更多评价标准

 

“当前要想提高房东参与信用租房的积极性,还一个很重要的方面,就是支付宝的这一套信用评价体系更加客观公正,最大程度保证芝麻信用分高的人真的是有信用的人,让个人房东和机构房东都信任这一套信用体系。”孔丹说。

目前,支付宝推出的服务是“芝麻信用分达到650享受免押金”。为何会把分值定到650这一刻度?

支付宝相关负责人告诉法治周末记者,现阶段平台使用的650分免押金方案是结合行业特性和信用数据,与合作伙伴共同制定的,后续会根据用户的信用足迹和业务诉求进行动态调整优化,进而使不同信用的用户享受不同的押金减免服务。

孔丹还对法治周末记者回顾到,相寓和支付宝刚开始合作时,对于芝麻信用的评价体系的客观性也存在疑虑,因而最初定的可减免押金的最低分值较高,曾达到750分,后来在双方合作中一直在降低可享受服务的最低分值,目前相寓的要求是达到芝麻信用达到700分可以享受押金减免服务。

“从我们掌握的数据来看,芝麻信用分高的租客还真的比较靠谱,违约率明显比芝麻信用分低的租客低。”孔丹说。

但孔丹同时也指出,支付宝方面在信用评价体系方面并非完美,还有待提高的空间。

“现在有很多男姓租客,银行征信很好,但是由于很少在淘宝购物或者很少使用支付宝。芝麻信用分很低,就没法使用信用租房带来的优惠。”孔丹说,相寓剩下20%不到的未使用信用租房的客户很多都是这种情况,如果这一问题不解决,就会缩小使用信用租房的客户人群。

基于此,孔丹认为,支付宝还需要引入更多的标准来衡量用户的信用分值。


责任编辑:孟 伟
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