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北京楼市调控发力供给侧
2017-07-04 22:25:51 作者:法治周末记者 肖莎 来源:法治周末


  北京
317新政”以后,北京市在通过提高购房首付比例、降低杠杆率等方式调控购房需求外,也越来越重视通过增加供应来调控房地产市场,这其中的举措包括加大土地的供应,并在土地出让时限地价、限房屋售价,以及刚刚出台的“取证新规”

  

法治周末记者 肖莎

627日,北京市住建委官网披露了北京市在途商品房项目清单,清单显示,截至3月底,全市共有拿地未开工项目161项,开工未入市项目228项。

“市住建委将加大力度,全力推进‘拿地未开工和开工未入市项目’尽早开工入市。”北京市住建委称。

根据北京市住建委的安排,凡列入清单的商品住宅项目,开发企业取得一个施工许可后,可以对应办理两次预售许可。在申请第二次预售许可时,应同时提交情况说明。

“这在一定程度上相当于放宽了开发商申请商品房预售许可证的条件。”亚豪机构市场总监郭毅告诉法治周末记者,这样的一条信息,也有助于稳定购房者对市场的预期,因为这些信息意味着,未来可能有不少新项目上市。

在首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池看来,北京317新政”以后,北京市在通过提高购房首付比例、降低杠杆率等方式调控购房需求外,也越来越重视通过增加供应来调控房地产市场,这其中的举措包括加大土地的供应,并在土地出让时限地价、限房屋售价,以及刚刚出台的“取证新规”。

就在627日当天,北京市规划和国土资源管理委员会官网又挂出了5宗新的待出让地块,涉及东城、平谷、大兴三个区,其中东城区一块地的出让条件中明确要求,项目售价最高不超过93521/平方米。

 

放宽取证条件对中小房企更有诱惑

 

郭毅告诉记者,根据以往的规定,开发商取得一个施工许可后,只能办理一次商品房预售许可。但是在一个施工许可证之下,开发商供应市场的产品通常有不同的类型,往往包括高层和低密度项目,而高层和低密度项目的取证条件是不同的。

“具体来说,地上规划层数7()以下的,施工进度应达到主体结构封顶;8()以上的,施工进度应达到地上规划层数1/2以上(且不低于7)。”郭毅补充道,所以在以前,开发商必须在不同类型产品都达到取证条件的情况下,才可以申请商品房预售许可证。

郭毅说,而当北京市住建委在最近允许列入清单的商品房项目,取得一个施工许可后可以办理两次预售许可,这就意味着,开发商可以在一个产品类型达到条件后即可办理预售许可,进而上市回笼资金。

郭毅曾做过一个统计,今年上半年北京住宅市场入市量一直维持低位,截至623日,仅有56个项目入市,而自3月密集调控之后,二季度入市量更是仅有21个项目,楼市“小年”特征显著。

那么,北京市住建委这种放款取证条件的做法,能否有效地增加市场上的商品房供应量?

赵秀池认为,由于当前北京房地产市场的商品房预售价卡得比较严,开发商可能无法在定价上满足自己的预期,对于大开发商而言,如果企业的资金情况不是很紧张,那么即便放宽了取证条件,大开发商加速项目上市的动力可能也没有那么大。

“中小房企对于放宽取证这一政策会更敏感。因为当前房地产行业融资环境比较紧张,加上中小房企之前获取资金的成本本身就高,经过这么久的调控,中小房企的资金链已经比较紧张,它们应该会在整个政策出来后,加速项目上市,缓解资金难题。”郭毅认为。

 

增加供地与限售价并举效果可期

 

郭毅告诉记者,相对而言,政府增加供地尤其是增加限价房+自住房用地的做法,能更好地增加供应、调控市场价格。

郭毅做了一个统计,仅上半年北京就已成交24宗住宅用地,其中可售纯商部分共计85万平方米,自住房合计91万平方米,并且目前仍有10宗住宅用地处于挂牌出让过程中,其中不乏丰台区西铁营这样的三环内优质地块,土地供应量相比去年有飞跃式提升。

中原地产首席分析师张大伟最近也在统计今年上半年的土地出让情况,他总结了这样一个数据:2017年上半年北京土地市场合计成交金额达到了1006.22亿元,相比2016年上半年的360.6亿元上涨了179%

“从目前土地供应趋势看,2017年全年土地成交金额有望突破2000亿元。”张大伟预测。

郭毅还注意到,今年出让的这些地块均在土地出让合同中就明确了较低的“住宅限售价格”,对于房企而言,限制销售价格意味着锁定了回款总额,因此尽早上市,通过加速周转来降低成本也将成为未来趋势。

“预计今年上半年出让的这些地块将在明年年初甚至今年年底就将开始陆续入市,届时,北京楼市供应短缺的现状也将得到有效缓解。”郭毅说。

 

北京房地产市场进入存量房时代

 

无论是看土地出让合同的规定,还是看开发商实际申请商品房预售许可证的结果,限制新建商品房预售价在今年以来较为普遍。

“单价8万元/平方米是目前多数预售住宅遇到的限价门槛,短期看,破解可能性不大。”张大伟认为,从调控目标看,在多种措施并行的情况下,北京房价平稳目前已经实现。

那么,何时限制售价政策可能会放松?

“整体看,限价依然会长期执行,大部分项目突破限价的可能性很小。而在自住房逐渐入市后,限价有可能会有松动的可能性。”张大伟认为。

郭毅的判断与张大伟类似。郭毅分析,今年上半年出让的土地中,有相当一部分都是自住房,到年底这部分自住房上市之后,会有效拉低北京市房价的平均价格,那个时候,可能会有一些高价项目再次出现。

不过,赵秀池在接受法治周末记者时也表示,在政府调控房地产市场的过程中,调控新房市场的力度比较大,因为相对而言政府可以使用的抓手较多。但是未来新房的比例越来越少,北京乃至全国的房地产市场都会进入存量房时代,存量房的价格更多是由市场决定的,这也就意味着,未来决定二手房价格以及未来楼市价格的主要因素还是供求关系。


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