房产·家居 > 房产 >
北京商住房量跌价不跌?
2017-04-18 22:27 作者:法治周末记者 肖莎 来源:法治周末

 

 1.png
资料图。

“在北京的优势地段,即便商办项目没有了住宅功能,资产价值还是存在的,而且在售的小户型会因为稀缺性而保持价格,降价的可能性不大”

 

法治周末记者 肖莎

“降价?开玩笑呢吧,怎么会降价?”

4月13日,法治周末记者走访了北京市大兴区的部分商办项目,试图探访“3·26”新政对商住市场的影响。在一家开发商的售楼处,当记者问起项目价格是否因为新政下调,销售人员给出了上述答复,一脸的惊讶、不理解,随即是爱买不买的态度。

北京房产调控新政出台后,大兴区义和庄地铁站附近的万科天地、恒大未来城、泰禾中央广场,因涉嫌将规划批准的商业办公用途改变为居住用途对外宣传并销售,被住建委停止办理网签。

此前,很多商办用途的项目都被改造成住宅进行销售,因此商办项目又被称为商住项目。

两周后的4月13日,这3个楼盘的销售人员告诉记者,目前仍然无法网签,房子没法卖,但价格并没降。

“不涨就不错了。”一位销售人员说。

 

北京商办项目销售断崖式下跌

 

看房的人少了。

这是“3·26”新政后,各个商办项目售楼处最明显的变化。

3月初,记者曾到万科天地、恒大未来城、泰禾中央广场实地探访,当时各个售楼处都人头攒动,尤其是泰禾中央广场,在过年后的业绩领先,售楼处内外都挤满了看房的人和带客的中介。

那时这3个楼盘的销售人员都告诉记者,房子销售后可以做住宅,且是精装修,恒大未来城和泰禾中央广场的样板间里也都是住宅的设计。

3月没过,北京市关于商住房调控的靴子落地,政府对这一行业下了猛药,重申商办项目不能用作住宅用途,直接规定购买商住房新房的只能是企业,且不能贷款,并暂停了泰禾中央广场等6个商住楼的网签。

4月13日,当记者再到义和庄地铁站附近的这3个楼盘走访时,售楼处除了工作人员,一个看房者都没有,售楼处的样板间已经不能再看了。

在3月初记者实地探访时,泰禾中央广场的样板间还在实体楼里,需要穿过一段施工工地才能到达;而413日,施工场地的大门已经锁住,无法进场看样板间。

一位购买了泰禾中央广场的业主告诉记者,样板间的住宅内容已经被拆除。

不仅这3个项目,全北京的大多商办项目销售都出现了断崖式下跌。

4月13日,记者在西红门附近的两个商住项目走访时,售楼处的看房者只有记者一人,其中一个项目的销售人员甚至告诉记者,新政出来后,为了内部学习新政,售楼处还关闭了几日。

法治周末记者从中原地产获取的数据显示,3月27日到410日,半个月时间,北京商办类签约合计为303套。

而根据地产营销人统计的数据,2月份北京商办项目的签约量超过3000套。

 

自称稀缺资源不会下调房价

 

但是即便如此,记者走访项目的销售人员表示,房价并没有下调。

“为什么会这样?新政对购房资格、贷款政策等的调控不是很严吗?”

对于这一问题,一个销售人员告诉记者,目前在售的商办项目,单套面积都很小,基本在200平方米以内。而新政以后,最小的面积都在500平方米了。

“现在在售的或者已经通过规划的小户型商办,都是稀缺资源。你想想看,未来500平方米,全款购买,压力有多大?”该销售告诉记者。

3月26日的商住房新政规定,开发企业新报建的商办类项目,最小分割单元不得低于500平方米,不符合要求的,规划部门不予批准。

亚豪机构市场总监郭毅告诉记者,这个销售的理由是有道理的,尤其是在北京的优势地段,即便商办项目没有了住宅功能,资产价值还是存在的,而且在售的小户型会因为稀缺性而保持价格。

如果在售的商办项目真的因为项目稀缺性等原因,即便面临调控也不降价,未来入市的商办项目呢?

根据新规,未来商办项目的最小分割单元在500平方米,这些项目应该如何设计或营销,才能卖得出去?

“我们曾经做过测算,以往北京的商办项目销售总量中,500平方米以上的户型成交量在1%左右。新政要求未来市场所有的新产品都用来满足1%的市场需求,这个逻辑我没太想明白。”郭毅说,新政对于未来新建项目的影响还是比较大,如果新政一直持续,那么这就要求开发商进行模式创新,通过自持或者其他方式来寻求变现。

 

北京开发商“通常会扛69个月”

 

“开发商为什么会降价呢?开发商降价无非几个原因,要么是缺钱了,需要通过迅速推盘回笼资金;要么是对区域不看好,认为市场需求不能够支撑房价。”郭毅接着分析道,但是在北京,开发商经历了去年的市场火爆,现金流都是宽裕的,而且即便是降价了,现在就能卖掉吗,也不会,现在市场整个处于观望期,有购房资格的人也不多。

在郭毅看来,开发商对于已经在售或在建的项目不会降价卖的另一个逻辑是:现在的地价越来越贵,拿地已经不容易,所以开发商从去年开始已经开始改变快进快出快周转的逻辑,考虑对于手里既有土地的价值进行深挖。

“以前拿地多便宜啊,即便资产放在手里一阵子,开发商也不会紧张。”郭毅说,房子如果没卖掉,开发商可以通过抵押或者和金融公司合作等方式,寻求变现,但是房子卖掉之后,资产就没有了,想要再拿同类资产就需要更高代价。

所以郭毅认为,现在商办项目成交量降低是事实,但对于在售项目而言,降价的可能性不大。

记者在采访时发现,上海的商住房市场在经过今年年初的调控后,价格上很快出现了调整。

上海中原地产分析师卢文曦告诉记者,今年2月初,上海闵行开始对商住房等类住宅项目整改,要求拆除商住房项目具有住宅功能的内容等。2月份,上海类住宅的数据就出现断崖式下跌,以闵行区为例,该区1月份成交类住宅211套,均价为6.4万元/平方米,2月成交套数111套,均价为5.1万元/平方米。

“为什么上海跟北京会有这样的差异?”

郭毅认为,这可能与上海和北京两地的商业文化不同有关,长三角一带的商业氛围一直比较灵活,上海以往的调控一直都是一出政策价格就降,但是北京市场的开发商通常会扛6至9个月,实在扛不住了才会考虑降价。

中原地产首席分析师张大伟则认为,新政后,目前市场库存大约商业6万套(其中2.3万套为商住类物业)只能出售给企业,而之前90%为个人购买;潜在供应还有超过15万套商办类物业受到影响。

“过去这部分物业中的90%为个人购买,未来将全部纳入限购或者企业购买。”张大伟说,所以在这一政策打击下,商办物业成交量暴跌,未来房价大跌还是板上钉钉的。

 

    当前1/1页   

  • 中央媒体 合作媒体 地方媒体 政法网群
    中国长安网 最高人民法院 最高人民检察院 公安部 司法部 法制网 新华网 人民网 中国网 光明网 中青网
    联系我们 诚聘英才 广告征订 本站公告 法律声明
    中 国
    互联网协会
    中国文明网
    传播文明
    工业和信息
    化部备案
    不良信息
    举报中心
    北京网络
    行业协会
    网络110
    报警服务
    无限互联网
    业自律同盟
    北京文化市
    场举报热线

    版权所有 Copyrights © 2014-2016 www.legalweekly.cn ALL RIGHTS Reserved 《法治周末》

    技术支持:川程在线   建议使用IE6以上1024*768分辨率浏览