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“14铁岭债”10亿本息能否兑付成谜
2017-02-21 22:41 作者:法治周末记者 肖莎 来源:法治周末

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资料图。

 

90%以上的投资者选择回售,也意味着,铁岭新城需要在限期内筹集超过10亿元的本息给投资者,这对于公司的现金流将会有很大影响

 

法治周末记者 肖莎

210日,铁岭新城投资控股股份有限公司(以下简称铁岭新城)发布的《关于2014年公司债券可能被暂停上市的第二次风险提示性公告》(以下简称《公告》)引发行业关注。

铁岭新城历年年报显示,该公司经营范围为区域土地征用、市政基础设施建设、土地开发、项目开发、投资、管理咨询,土地一级开发业务为公司目前的核心业务。

根据铁岭新城公布的信息,其旗下子公司铁岭财京投资有限公司(以下简称“铁岭财京公司”)还是受政府方委托的唯一从事铁岭新城土地一级开发的单位。

“除铁岭市新城区外,如果铁岭市其他地块选择土地一级开发商,在同等条件下,铁岭市政府承诺将优先选择本公司。”铁岭新城2015年的年报还透露。

但就是这样一个以土地买卖为主业、垄断了铁岭新城土地一级开发的公司,却自己公告称,可能会因为连续两年亏损,而导致债券暂停上市。

这似乎和普通人视野中的房地产市场火热的情况并不吻合。

铁岭新城为何会出现当前的经营局面?债券暂停上市有何影响?其发展状况是否映射了三四线城市房地产市场的发展状况?

 

两年无土地出让收入

 

根据铁岭新城2015年年报的介绍,铁岭新城土地一级开发的营业收入占比在当年达到89.68%

该公司在土地一级开发业务方面的操作流程是:受铁岭市政府和铁岭市土地储备中心的委托,对铁岭市政府依法通过收购、收回、征收等方式储备的铁岭新城区范围内的国有建设用地,组织实施拆迁和市政基础设施建设,做到“九通一平”、使该等土地达到可出让条件,经国土部门验收后由土地储备中心统一调配划拨或出让,公司按照与铁岭市政府签订的《土地一级开发合作协议》之约定享有土地划拨费用和土地出让收益。

目前土地一级开发的收入占比为多少,铁岭新城尚未公布。

但铁岭新城125日发布的《2016年度业绩预告》显示,2016年归属于上市公司股东的净利润约为-25000万元至-33000万元,亏损原因主要还是当地土地买卖市场不景气。

2016年度亏损的主要原因是:2016年公司所在地区房地产市场仍处于去库存过程中,市场正在逐步恢复,报告期内未能实现土地成交。”铁岭新城称。

记者查询该公司2015年年报发现,2015年的净利润为-17933.97万元,铁岭新城对此的解释是:铁岭财京公司2015年未实现土地出让收入。

“在已售地块中尚有近50%的面积未开工,对未来的土地销售构成了较大压力。”铁岭新城2015年的年报还提到了这样一个情况,这也是该公司2016年未卖一块地的重要背景。

“上述情况也就意味着,这家以土地一级开发为主要业务的公司,两年都没有土地出让方面的收入,进而导致了公司亏损。”易居研究院智库中心研究总监严跃进总结道。

 

回售率高影响现金流

 

对于这样一家从2014年起就在走下坡路的公司,债券暂停上市意味着什么?

法治周末记者查询铁岭新城2014年公司债券(以下简称14铁岭债)的上市公告书发现,铁岭新城在20147月发行了14铁岭债,发行总额10亿元,债券为5年期,附第3年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权。

“债券暂停上市对发行人本身而言没有太大影响,但对于债券持有人有影响,因为暂停上市期间,债券不能交易了。”在券商固定收益部担任负责人的龚旭告诉法治周末记者,根据深交所的相关规定,如果铁岭新城在一定时期内不能扭亏为盈,债券要退市。

深交所发布的《关于公司债券上市、暂停上市、恢复及终止上市的问答》显示,对于发行人因最近两年连续亏损导致其债券被暂停上市的,若暂停上市后首个会计年度审计结果显示发行人继续亏损的,深交所将终止其上市交易。

在龚旭看来,当前对铁岭新城影响比较大的,应该是债券回售。

根据14铁岭债上市的《募集说明书》的约定,投资者有权选择在本期债券的第3个计息年度付息日将其持有的该品种债券全部或部分按面值回售给发行人,或选择继续持有本期债券。

而铁岭新城119日发布的《关于“14铁岭债”公司债券回售申报情况的公告》显示,根据中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司提供的债券回售申报数据,14铁岭债的回售数量为9292679张,回售金额为人民币1007791037.55(包含利息),剩余托管量为707321张。

“债券托管量就是已经发行但尚未到期的债券总量。根据铁岭新城公告,这次回售的债券比例高达90%以上。但现在距离债券到期还有两年左右的时间,绝大部分投资者都不持有了,这说明债券持有人对于公司未来的兑付能力是持怀疑态度的,所以才选择提前回售。”龚旭分析道。

龚旭告诉记者,90%以上的投资者选择回售,也意味着,铁岭新城需要在限期内筹集超过10亿元的本息给投资者,这对于公司的现金流将会有很大影响。

那么铁岭新城是否有能力在连续两年亏损的情况下支付这些回售债券的本息?

由于该公司2016年的年报尚未发布,所以公司的现金流情况无从得知。记者试图就相关问题采访铁岭新城,但该公司董秘电话始终无人接听。

但是据中国证监会指定披露上市公司信息的《证券日报》报道,铁岭新城相关负责人在接受采访时指出:“公司经营出现的困难是暂时的,公司作为国有控股上市公司将保证14铁岭债本金及利息的按期兑付,以维护债券持有人的合法权益。”

公开资料显示,铁岭新城的控股股东为铁岭财政资产经营有限公司,后者为国有独资的有限责任公司。

“这就是国有企业的优势,相对于民营企业而言,国企有更多可以调配的资源。”龚旭说。

 

公司面临转型压力

 

而从铁岭新城的财务数据来看,该公司业绩下跌的趋势从2014年就开始显现了,当年出现收入和利润双降的情况。

“公司地处东北地区经济欠发达的三线城市,地产开发商以消化库存、回笼资金的收缩策略为主,购地意愿有所减弱,导致公司土地出让金收入减少,利润比上一年度下降。”该公司2014年年报解释当年财务情况时提到。

铁岭新城作为房地产市场的上游行业,其发展直接受到房地产市场的影响。

2015年,铁岭新城的年报再次提到了包括铁岭在内的整个东北的经济状况和房地产市场状况:东北地区经济转型压力极大,GDP增速排名靠后,人口处于净流出状态,房地产市场低迷,库存压力很大。

龚旭曾在2016年到东北市场考察,他的感受是,东北经济面临巨大的转型压力,人口净流出的情况下,投资的难度比较大,尤其是房地产投资面临着很大难题。

国泰君安首席经济学家林采宜在首席经济学家论坛2017年会上也曾对三四线城市的房地产市场作出判断:“从一线城市和三四线城市的人口年龄特征就可以看出,年轻的人口不断往大城市流动,那么这个就是构成未来对大城市住房需求的支撑。同时也意味着三四线城市根本就没戏了。”

林采宜认为,三四线城市不仅有大量的房子,还有不断流失的年轻人口,而人只有在成长的过程中才有购房的需求。三四线城市去库存应该是一个非常艰难的过程。

严跃进也建议,由于东北的三四线城市城市投资吸引力下滑,以土地一级开发为核心业务的企业需要加快转型,否则确实会发现业务规模不大,甚至出现坏账增加、政府支付的款项不及时到位等尴尬。

“但这家公司有一个尴尬是,成立之初肩负特定的区域开发导向,所以本身带有很强的政府支持背景,对于全国化和省域内的投资其实还是比较谨慎的或者说保守的,这会使得其在土地市场的扩张方面节奏比较慢。”严跃进分析道。

(应受访者要求,龚旭为化名)

 

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