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融资难倒逼房企以合理价格销售
2017-02-21 22:24 作者:法治周末记者 肖莎 来源:法治周末

对房企来说,未来六至九个月很可能会面临越来越大的资金问题,所以也要求房企加快销售回笼资金

 

法治周末记者 肖莎

“从去年9月底,全国自上而下的楼市调控开始之后,房企融资的渠道在逐渐收窄,融资成本也越来越高。”亚豪机构市场总监郭毅告诉法治周末记者,私募通道被限制,公司债发债难度越来越高、银行授信越来越难、海外融资也不容易。

213日,中国基金业协会在其微信公众号发布了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》,其中明确规定,证券期货经营机构设立私募资产管理计划,投资于房地产价格上涨过快的热点城市普通住宅地产项目的,暂不予备案。

该文件中提到,目前,房地产价格上涨过快热点城市包括北京、上海、广州、深圳、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、武汉、郑州、济南、成都等城市,将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围。

一位券商固定收益部负责人也告诉法治周末记者,从去年10月下旬到现在,房企发行公司债的审批难度很高,他手里就有一单业务一直批不下来。

213日,金隅股份发布公告称,收到证监会批复,获准向合格投资者公开发行不超过40亿元人民币公司债,在此之前市场上已经很久没有公司债获批的消息。

“金隅股份的公司债之所以获批,跟该公司业务以开发保障房为主有关。政府对于开发保障房还是很支持的。”郭毅对记者分析道。

中原地产研究中心向法治周末提供的研究数据显示,20171月份全月,全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元,延续了4季度来的低迷状态。而且相比20161月同期,下调幅度达到了92%

“资金价格也出现了明显的上行趋势。从资金价格看,201612月以来发行的债券利率均在4.2%5.5%之间,整体看,相比9月前4%均有所上行。”中原地产首席分析师张大伟说。

为何2016年前9个月房企可以以较低的价格轻易获得资金?

郭毅分析道,这是因为在2016年尤其是2016年前9个月,货币政策比较宽松,市场上的资金较多,其他实体经济又不是很乐观,房地产行业成为资金聚集的地方。

“在这种情况下,企业有足够的钱去拿地抢地王,土地市场过热,资金过多也使得投资需求大增,房价也随之上涨。”郭毅说,这也促使政府从去年9月底开始对市场进行调控。

至于银行授信和海外融资方面,郭毅分析道,目前资质好的企业,银行授信意愿较高,但民企尤其是中小企业,从银行获取贷款的难度也在加大;由于汇率市场的变动,海外融资存在汇率损失的风险,海外融资也很不容易。

张大伟补充道,当美元走强后,热钱将流出中国市场,叠加内地债券市场融资难,这会加剧房地产企业“钱荒”窘境。

“从各地楼市调控看,预计房企的资金还会受到继续的压力,这种情况下,发债等渠道还有可能继续收紧,对房企来说,未来69个月很可能会面临越来越大的资金问题,所以也要求房企加快销售回笼资金。”张大伟作出了这样的预判。

那么,这种融资渠道收窄、融资成本升高的情况,会不会传导到房地产销售市场,推动房价上涨?

“不会。”郭毅认为,这一轮市场调控的背景就是,2016年,房地产投资过热,房价上涨过快,政府希望通过调控对市场进行调整,当融资越来越难也越来越贵之后,房企就不能再惜售,也不得不通过销售来获取资金,而且要以市场能够接受的合理价格推盘。

另外,郭毅预测当前的融资环境还会加速房地产行业整合的速度,并购重组的情况、大鱼吃小鱼的案例会越来越多。

2017年,对房企的去化速度要求比较高。但对于一些中小企业而言,即便是降低了价格,去化速度可能也不会很快。如果这些企业又不能以合理价格融到钱,那么资金链就会存在问题,就会出现卖项目、卖股权的情况。”郭毅补充道。


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