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燕郊房市的火与乱
2017-02-14 21:28 作者:法治周末记者 肖莎 来源:法治周末

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燕郊福成小区。          徐依禄 摄

原题:燕郊房市的火与乱

  72天解决房产落宗或生“破窗效应”

 

手里的大产权证似乎一夜之间变成了一张废纸,在2016121日至2017210日的72天里,燕郊多个小区的业主对房屋除了拥有居住权,其余的抵押权、交易权都无法实现。农历新年没过完,近千名业主就在因落宗问题进行维权,引发全国自下而上的关注。210日,三河市政府连夜作出了解决方案

 

法治周末记者 肖莎

 

“出去放炮!还有什么比这更让人高兴的!”211日凌晨,在河北省燕郊镇一个小区维权群里,业主们难掩激动。

就在一个多小时前的210日,燕郊近万名业主的房产落宗问题有了基本解决方案。

210日晚10时许,燕郊镇所在的三河市政府连夜拟定了《关于不动产登记工作的通告》,其中称,凡依法获得《房屋所有权证》的业主,可直接持《房屋所有权证》办理不动产登记手续,《不动产登记证书》所记载信息,以《房屋所有权证》(以下简称“房产证”)信息为准。

这份通告迅速被转发到了燕郊各个小区的维权群或业主群里。

事情源自201611月三河市国土资源局发布的《关于实施不动产统一登记有关事项的公告》。该公告称,2016121日开始,由不动产登记部门统一受理房屋、土地、林地等各项不动产登记业务,由市国土资源局颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。在权利人依法办理变更登记、转移登记等不动产登记时,更换新的《不动产权证书》。

也就是从2016121日起,在燕郊购买了商品房的居民发现,当自己拿着明确标明70年产权的房产证去不动产登记中心进行登记时,却被告知房产无法落宗无法登记,原因是房屋所在的土地性质在国土资源部门的登记信息为工业用地或绿化用地或集体用地等。

所谓落宗,通俗而言,是指在执行不动产登记后,房产证和土地证合二为一,房屋和土地必须关联,在国土局备案的土地的属性、用途、年限,必须和地面建筑物的相关信息一致。房屋和土地关联的过程,就是落宗。商品住房的土地性质必须是住宅用地,否则无法关联。

“我的房产证上清楚地写着土地性质国有,用途住宅,使用年限2001年至2071年。但国土资源局查询的结果,这块地却是集体用地。”东方御景小区的业主张先生向法治周末记者出示了他的房产证。

不少人正在进行的二手房交易因无法落宗被迫停止,有人想要通过抵押房产贷款进而缓解资金压力的想法也被迫中断。

手里的大产权证似乎一夜之间变成了一张废纸,在2016121日至2017210日的72天里,这些业主对房屋除了拥有居住权,其余的抵押权、交易权都无法实现。

 

“无法落宗”这块骨牌

 

农历新年没过完,燕郊多个小区的近千名业主就在因落宗问题进行维权,这也引发了全国自下而上的关注。

28日当天,三河市副市长刘增禄在针对这一问题的现场办公会上首次发声,称房产证写的房屋和土地是什么性质,就是什么性质,并承诺当周内多数小区都能正常落宗。在29日国务院新闻办组织的发布会上,国土资源部部长姜大明还因此接受了记者采访。

于是,有了三河市政府210(周五)连夜作出的解决方案。

213日,方案出台后的第一个工作日,三河市不动产登记中心里挤满了拿着房产证咨询落宗事宜的人。

“没得到准信,心里还是不踏实。”一名前去咨询的燕郊业主说。

“差点因为落宗的事儿导致我个人违约。”东方御景小区的张先生,目前正身处一个先卖燕郊房后买北京房的连环单,他也等着自己小区能落宗的确切消息。去咨询之后发现,东方御景小区的测绘工作还没做完,需要等两天之后才能预约不动产登记。

张先生在201611月底签的卖房合同,并同步签了在北京的买房合同。卖房的合同签了之后,去银行办理解抵押时,被告知需要提供不动产权证书;当他去三河市不动产登记中心要求更换新的不动产权证书时,工作人员称,他的房子无法落宗,因而不能换证。

无法落宗,房子就无法办理解抵押;无法解抵押,房子买卖的流程就走不下去。

直到2016210日,张先生只拿到了出售燕郊这套房子的25万元定金,早应由买家支付的首笔首付款迟迟未到账,因为买家担心,落宗的问题一旦无法解决,房子就无从过户。

拿不到首付款,张先生就无法支付买房环节的首付款,而合同约定,张先生必须在20173月之前缴纳首付,否则就要支付购房总价的20%作为违约金。

此前,无法落宗的信息就像推到了多米诺骨牌的第一张牌,引发了一系列的连锁反应。

这样的连锁反应出现在不少燕郊业主身上。

燕郊,这个离北京天安门大约40公里的地方,在过去十多年里承接着北京数十万的外溢人口,这里也是不少人在北京买房的跳板。

因此,燕郊的二手房买卖市场尤为活跃,在小镇的主干道附近,随处可见二手房中介的招牌。但即便是消息灵通的中介,在2016年年底之前也不知道,燕郊的房子会存在无法落宗进而无法过户的可能。

“我们之前有一个客户因为无法落宗,来找我们维权,但这件事情并非中介能左右的。后来业主无奈跟其他人一起到政府维权了。”燕郊的一名房地产中介告诉法治周末记者。

在三河市政府没有出台解决方案之前,最为焦心的正是那些房屋正在买卖程序之中的业主。

也因而,张先生和他的几位邻居在213日一大早就冲到了三河市不动产登记中心,希望亲耳听到工作人员说,自己的房子确定能落宗。

 

炒房和土地指标腾挪

 

211日凌晨燕郊的炮声,很容易就飘到了只有一河之隔的北京市通州区。潮白河是通州和燕郊的分界线。

正因为这样的距离优势,燕郊房地产市场被爆炒,房价在过去十多年里涨了将近十倍,燕郊有着“炒房第一镇”的名头。

北京市民刘女士早年就关注燕郊的市场,她告诉法治周末记者,燕郊的房子在2002年时还不到2000/平方米,随后受奥运会影响、受京津冀一体化影响、受北京市行政副中心落点通州的影响,燕郊房价一路上涨。

2011年,张先生在东方御景小区购买了一套二手房,95平方米,总价70万元,均价不到8000/平方米。

“我买燕郊的房时还认真看了卖家的一手房合同以及相关资料,五证齐全,而且我买房时办理过户什么的都很顺利。”张先生告诉记者。

201611月底,他出售该处房产的总价超过了200万元。两个多月后,东方御景小区在链家网的挂牌价已超过3万元/平方米。

212日,在燕郊的一家房产中介门口,法治周末记者看到,燕郊另外一个知名小区福成小区的二手房挂牌价也已在25000/平方米。

就在落宗的事情基本得到解决之后,燕郊的一个维权群里就有人在问:“落宗事件之后,咱小区有卖房的吗?这个事情会影响房价吗?”

有人担心,落宗事件会影响房价上涨的趋势,进而影响自己可以拿到的价差。

 

燕郊房地产市场之热,也是此次落宗事件爆发的重要背景。但是,可做住宅开发的土地是有限的,而随着北京人口的增多,对燕郊房屋的需求是不断增长的。

“为什么燕郊此前会出现大量的房产无法落宗?其实背后就是土地指标的问题。”中原地产首席分析师张大伟告诉法治周末记者。

张大伟透露,全国各地每年都有一个根据5年规划确定的开发强度指标,根据开发指标和18亿亩土地红线指标确定开发量,比如三河市,每年都会从上级政府得到一个可以开发的土地的量,每年大约在150公顷至200公顷。

“一般住宅用地比例只有10%15%。另外包括教育、医院等公共资源的土地使用比例一般是15%20%。剩下的就是工业、矿业用地、商业服务用地等。”张大伟分析道,但是燕郊这个地方,根本用不了那么多的工业或者商业用地,开发商不要,反而是抢着买住宅用地。地方政府就会存在先上车后补票的情况,把部分土地的非住宅用途变成住宅用途,落宗风波的出现,就是因为土地指标腾挪变更过程中出了问题。

土地指标的问题只有燕郊才存在吗?

“当然不是。各地都有土地指标,燕郊的问题在全国大城市圈的周围都会有。”张大伟说。


几百个公章谁盖的?

房产律师徐西华告诉法治周末记者,从法律上来说,房产证上如果是70年大产权,那么房屋所在土地一定是住宅用地,工业用地或集体用地等其他用途的土地上的房屋不可能办下来70年的房产证。至于燕郊为什么会出现“国土部门显示土地是非住宅用地,但房产证显示是住宅用地”的情况,就要问政府部门了。

记者试图向三河市政府负责不动产登记的相关负责人询问,此次大量的有房产证的房产无法落宗,是由于土地用途改变过程中各部门的信息沟通问题所致还是其他原因,但该负责人的电话始终无人接听。

“如果土地用途没有改变,但相关政府部门给工业用地或集体用地上的房子办出了70年的大产权证,那问题就严重多了。”徐西华说。

房产专家陈宝存曾在河北省的多个房地产开发公司任高管,他对燕郊房产落宗风波的分析是:“燕郊的土地本来大多就是工业用地,在出于种种原因土地用途从非住宅用地变成住宅用地的过程中,由于以往未进行不动产统一登记,房管部门和国土部门之间并非及时沟通信息、及时统一信息,从而导致出现了现在的情况。”

陈宝存说,在2004年施行土地招拍挂制度以前,土地出让方式是协议出让,那时候如果土地的用途需要改变,基本上开发商只需要跟规划部门打个报告即可。由于国土资源部门和规划部门、建设部门之间信息长时间没有及时对接,2004年之前,土地用途改变的信息很多并没有在国土部门备案。不动产统一登记制度可以解决这种信息不统一的问题。

2004年,土地招拍挂制度实施之后,土地要想改变用途,由工业用地或集体用地变为住宅用地,需要先由规划部门做更改计划,然后通过人大审批,再由国土部门把土地收上来之后,重新招拍挂出让。但是可能地方政府在执行过程中并没有那么规范,导致国土资源部门的相关信息并不是最新的。因此,燕郊这次不动产登记的工作归口到国土资源部门之后,发现很多已经开发成住宅的土地在国土部门的信息还是工业用地或其他用地。”陈宝存分析道。

张大伟也认为,对于那些能够办下来房产证的燕郊房产而言,购房者真金白银买的房,开发商不参与产权的确定,不可能伪造公文,产权变更过程中,几百个公章是谁盖的,所以这事的错误方很清晰。现在三河市的领导也冤枉,他们这是给之前的领导的行为“买单”。

212日晚间,三河市国土资源局发布通告称,该部门正在逐一完成相关小区的测绘工作,测绘工作完成之后,就可以受理不动产登记业务。

但无论是什么原因,过去两个多月里,不少燕郊的业主的的确确因无法落宗而难以交易。如果有业主因为“落宗”问题被迫出现违约、需要支付违约金,这部分损失,有无途径得到补偿?

北京圣运律师事务所主任王优银告诉法治周末记者,如果开发商在开发过程中明知土地有瑕疵,在非住宅用地上盖房子,并通过非法手段最终办下房产证,那么业主可以向开发商索赔;如果开发商是在土地用途进行合法变更之后进行的开发,由于政府部门之间信息沟通不畅导致无法落宗,那么业主可以直接向政府申请国家赔偿,若政府不予赔偿,还可以通过行政诉讼的方式要求国家赔偿。

 

环京地区的房产乱象

 

“燕郊这次风波中的房子有房产证,问题肯定能解决。但是在燕郊、大厂、香河、固安等北京周边,还有很多房子什么证件都没有,就开始盖,开始卖了,不少项目卖了很多年都办不下来房产证。”陈宝存说。

213日,当东方御景小区的张先生等人拿着自己的房产证去三河市不动产登记中心确认何时能落宗时,信息大厦小区的多名业主正举着A4纸打印的标语在政府门外维权,希望被政府部门关注,这个小区交房多年仍办理不下来房产证。

陈宝存说,在环京地区,从拿地到建设再到销售环节,都存在这样那样的不可回避的问题。

“这次燕郊落宗事件更多反映的是土地问题。环京地区的土地出让过程一直比较乱,此前在香河曾经出现过一个案例,香河县政府公开招拍挂的土地,竟然不是可以出让开发的土地。”陈宝存回忆道。

这件事情发生在2010年前后。20109月,五矿和万科以公开拍卖方式获得河北省香河县土地,建设五矿万科欢庆城。在20113月一期产品开始销售之后,国土部门的调查发现,河北省政府批准该土地实际用途为“新民居建设周转用地”,而非公开拍卖时所称的“开发建设”。

五矿万科欢庆城因此被叫停。

“五矿和万科通过合法的拍卖手续,拿到了一块‘违规’的地。”陈宝存说。

而在建设环节,开发商私自更改规划等问题也不少见。

2015年,燕郊住建局原局长郭光东因受贿等问题被判处有期徒刑13年,判决书披露的信息显示,三河华远房地产公司因第一期项目建筑面积与总规划设计不一致,导致二期不能施工建设,该公司总经理乔某向郭光东寻求帮助,并在事成后给了郭光东20万元的好处。

然而,即便环京区域有着这样那样的问题,在北京房价动辄超5/平方米的现实之下,距离北京直线距离并没有那么远的燕郊等地,仍然有很大的吸引力。

各地的土地指标仍在,京津冀周边的房产需求又太旺盛,未来还会不会再出现土地指标腾挪、土地用途变更导致的种种问题?

(本报见习记者徐依禄对此文亦有贡献)


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