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房产榜单销售数据从何而来
2017-02-07 21:56 作者:法治周末记者 肖莎 来源:法治周末

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    在不同机构发布的房产销售榜单中,同一房企的销售数据却不尽相同。究竟房产销售榜单中的销售数据如何得出?榜单数据
“打架”的真实原因何在

 

原题:榜单数据“打架” 背后“利”字当头

      房产榜单销售数据从何而来

 

法治周末记者 肖莎

谁是房地产行业20171月份的全国销售冠军?

克而瑞研究中心(以下简称“克而瑞”)给出的答案是万科。其发布的《20171月中国房企销售金额排行榜TOP100》显示,万科以485.1亿元的成绩居榜首,碧桂园以467亿元的规模居第二。

然而,亿瀚智库给出的结果却是碧桂园。其发布的《20171月中国典型房企销售业绩TOP200》称,碧桂园以467亿元的销售规模居第一,万科以460亿元的表现居第二。

两家机构统计的碧桂园数据一致,但万科的数据却相差25亿元,为何会如此?

“万科的销售数据以万科公布的为准。”万科相关负责人告诉法治周末记者。

记者看到,这两份榜单的发布时间分别为2017131日和21日。然而,直到现在碧桂园和万科均未发布1月份的销售业绩。

这样两份冠军迥异的榜单,数据来源是什么?

在相应的榜单最后,克而瑞表示,数据来源为合同签约备案数据,企业海外销售以及港澳台地区的销售数据不予计入;而亿翰智库表示,数据来源为亿翰智库和各企业公报,榜单为亿翰智库根据各方公开数据专业估算所得。

但记者查询发现,目前公布了1月份销售业绩的房企寥寥无几。

在这种背景下,到底哪家机构的数据是权威的、值得信赖的?

事实上,公开资料显示,每当不同研究机构出炉相关销售榜单,类似的问题都会出现,面对同样的开发商、同样的楼盘,这些机构统计的数据并不完全一致。

此外,法治周末记者查阅继往榜单还发现,房地产研究机构的销售榜单发布时间往往在企业公布业绩之前。比如,每年的1231日之前,都会有几家机构发布房企全年的销售排名,而那时几乎没有企业公布全年业绩,因为企业通常会把1231日最后一刻的销售额都计算入全年的销售总额中。

中原地产首席分析师张大伟把这些榜单称为“早产的榜单”。

“统计局发布个数据都要滞后好多天,这些榜单中的房企很多都是不上市不公布销售业绩的企业,为什么机构这么积极地抢着排这个名?”张大伟质疑道。

 

打架的数据

 

由于这些榜单上的数据大多为研究机构自己统计分析所得,而非企业公布的最终结果,榜单之间的数据出现“打架”的情况并不鲜见。

以克而瑞、亿翰智库和中国指数研究院(以下简称中指院)公布的2016年中国房企销售排行榜为例,虽然三家机构公布的结果中,恒大都是销售冠军,但是具体数据却不相同。克而瑞的数据为3731亿元,亿翰智库的数据为3733.5亿元,中指院的数据为3870亿元。

在这三份榜单中,排名前十的企业都不完全相同。其中前九名的排序基本一致,为恒大、万科、碧桂园、绿地、保利、中海、融创、华夏幸福和绿城,差异出在第十名。

亿翰智库的第十名为华润置地,销售金额为1080亿元,在亿翰智库的榜单中,万达的销售金额为1074亿元,排第11位;中指院的第十名亦为华润置地,销售金额1080亿元,中指院统计的万达销售金额为1075亿元;但克而瑞的第十名为万达,销售金额为1100亿元,在克而瑞的榜单中,华润置地的销售额也是1080亿元。

克而瑞统计的万达销售金额比另外两家机构的统计数据高出20多亿元。

“早产的排名,很快也会被房企自己陆续发布的,经过审计的销售数据打败。不是小错,是错误很大。”张大伟说。

张大伟说的错误,是指房企公布的数据跟研究机构公布数据的差异,以及带来的排名的变化。

张大伟以克而瑞发布的2016年全年销售榜单为例,旭辉公布的销售数据为530亿元,克而瑞统计的是653.2亿元,相差超百亿元。相应的,旭辉的排名也应由克而瑞原先排的18名调整至22名,跌出前20;新城控股公布的数据为650亿元,克而瑞的榜单数据为685亿元,新城控股的排名也应该由克而瑞原先排的15名调整至20名。

“合生创展、招商蛇口、绿地、首开、新城控股等很多家企业公布的数据都和早产榜单公布的数据不同。”张大伟统计道。

 

人工询问得来数据水份大

 

那么,这些并不准确的销售数据是怎么得出的?

记者试图咨询部分研究机构工作人员,他们均表示以官方公布的数据来源为准。

中国指数研究院发布的《2016年中国房地产销售额百亿企业排行榜》中关于数据来源的表述是这样的:百亿企业销售数据统计是以201611日至1231日期间销售的商品房为统计口径,主要依据CREIS中指数据在各地的销售监测数据、企业已经发布的业绩公告,并参考本年度总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计;对于少数没有在监测范围内的城市或项目,由企业提供相关证明文件,经课题组对数据进行严格审核,也纳入统计范围。

这段说明最后还有这样一段内容:“本报告仅供参考,课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。”

“研究机构获取数据的来源主要有两个:一个是查网签数据和企业公告;另一个是人工电话问。”一位不愿具名的房产研究机构资深人士表示,如果相关城市没有网签数据,就会人工询问,有些人工询问得来的数据水分还是比较大的。

如此一来,当研究机构在房企尚未公开数据之前发布的榜单,其数据的准确性和排名的权威性在一定程度上就会打折扣。

而且记者对比2014年起至今的多份榜单发现,数据打架或错误的情况多次存在。比如,中指院和克而瑞发布的2014年的房企上半年销售排名榜单中,前者统计华夏幸福的销售金额为240亿元,后者的统计数据只有200亿元。

 

榜单后的“利”字

 

为何即便如此,研究机构仍热衷于提前出榜单?又是谁要看、乐意看这些并不完全准确的榜单?

张大伟说他也为此咨询过很多朋友,认为这些榜单的存在有三个原因:一是为了忽悠老板。这样的老板有两种,一是企业的老板,二是股民,找找关系排名高点,可以短期刺激一下股价。

“二是为了忽悠银行。为什么最近两年,排名争抢愈加激烈?一个银行的朋友解释了这一机关:最近几年银行对房地产贷款收紧,所以很多银行总部要求,只对排名百强的企业有倾斜。”张大伟说。

张大伟总结的第三个原因是,有些研究机构为了忽悠广告费。

据前述不愿具名的房产研究机构资深人士透露,有些榜单在发布之前,给钱是可以修改的。通常排名前20的水分比较小,因为大都是上市企业,相对而言可操作性小,但是排名20以后的,由于企业之间销售规模差异较小,而且很多企业是非上市企业,几亿元销售额的改动就可以引起名次的变化。


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